奈良土地活用ドットコム

今は、コロナ禍第3波で、経済崩壊で、金融引き締めで、4年償却廃止で、消費税還付廃止です。さてどうやって私達は『資産形成』『財産形成』をすればいいのでしょうか…。...　続きを読む

平成27年の相続税法の改正以来、相続税対策でアパートを建設する事が流行っていますが、税目的だけで建てたアパートは、将来、高い確率で失敗します。そうすると、何億円...　続きを読む

高齢者の人口は前年比で44万人増の3557万人。男性が1545万人、女性が2012万人となった。女性が2000万人を超えたのは今年が初めて。高齢者の人口を年齢階...　続きを読む

今回は35ヶ月目のシリーズNo.35です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コー...　続きを読む

アパートやマンション経営での一括借り上げそれはサブリース契約となり、建て主(所有者)様が貸主となり、管理会社さん(建設会社)さんが借主となる契約を交わす。そして...　続きを読む

今日は設計士の先生と新築障がい者グループホームの商品企画会議!!精神・知的・身体障がい者共に増加傾向にあり、障がい者グループホームは圧倒的に足りていない現状があ...　続きを読む

平成27年の相続税法の改正以来、相続税対策でアパートを建設する事が流行っていますが、節税目的だけで建てたアパートは、将来、高い確率で失敗します。そうすると、何億...　続きを読む

私はサ高住の一括借り上げは基本的には勧めません。その理由とは・・・例えば・・・デイサービス定員30人併設でサ高住30室借り上げ賃料戸当たり45,000円30戸な...　続きを読む

不動産投資や賃貸経営、土地活用と考えたら気になるのが人口減少と高齢者世帯の増加・・・15年20年というスパンで考えたら高齢者世帯を無視した賃貸経営はありえない・...　続きを読む

不動産投資や賃貸経営、土地活用と考えたら気になるのが人口減少と高齢者世帯の増加・・・15年20年というスパンで考えたら高齢者世帯を無視した賃貸経営はありえない・...　続きを読む

人口減少が叫ばれる中バブルを思わせるアパート建築ラッシュ・・・既に、世帯数減少・・・人口減少は始まっているんです。それなのに・・・増え続けるアパート日本銀行も「...　続きを読む

今のサ高住は採算分岐までオープン2年半ぐらいかかると言われ、体力的に持たずに「売却」や「廃業」する物件が増加している・・・これは、私が4年前から警告している事。...　続きを読む

アパートマンション等の賃貸住宅で絶対条件は人口増加と世帯数の増加これが全く望めない今・・・それでも20年30年一括借り上げだから安心だと賃貸経営を行いますか?こ...　続きを読む

土地活用として提案を受け当初の想定表面利回りは10%手残りも返済後税引き前で98万ぐらい。悪くない土地活用だと思う。でも・・・それが一括借り上げだと話は違う。遡...　続きを読む

本当に危機的状況・・・・この先どうなるのか?次期改定では、要介護12の切り離しは見送られましたが、近い将来間違いなく「要介護12」は地域へ移行される。この流れは...　続きを読む

10/22・23(土・日)に、豊橋市でリフォーム+一括借上げの実例見学会を開催します。築38年で30戸中14戸空室があった鉄筋コンクリートマンションを空室の14...　続きを読む

10/22・23(土・日)に、豊橋市で「リフォーム+一括借り上げシステム」の実例見学会を開催します。築38年で30戸中14戸空室があった鉄筋コンクリートマンショ...　続きを読む

最近、建設会社様からの相談が激増しています。大きく2つ(1)土地活用として、オーナー様がサ高住を検討している。借り上げてくれる運営会社を探して欲しい。(2)一括...　続きを読む

犬の世界も人間同様、医療の発達や食べ物のお蔭で寿命が延びている。ドッグイヤーと言われたのは一昔前のお話し・・・・そうすると、人同様に介護の問題も出て来る。当然、...　続きを読む

お盆中に飛び込んで来た「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化でも・・・義務化と言ってもこれでは「ザル法」になってしまう・・・法律で守ってもらうと言うよ...　続きを読む

高齢者のいる世帯は全世帯の約半分、「単独世帯」・「夫婦のみ世帯」が全体の過半数65歳以上の高齢者のいる世帯についてみると、平成26(2014)年現在、世帯数は2...　続きを読む

土地オーナー様からの叫び・・・以前、私のセミナー受講者の土地オーナーの娘さんから相談を受けた事例をお話しします。相続対策もあり、庭の手入れや管理も大変・・・両親...　続きを読む

平成27年の高齢者人口は3384万人、総人口に占める割合は26.7%と共に過去最高80歳以上人口が初めて1000万人を超える。平成37年(9年後)には、高齢者人...　続きを読む

この様なお悩みありませんか?サ高住等の一括借り上げ運営会社を探して欲しい。サ高住等の一括借り上げ運営会社を変更したい。新しい運営会社を探して欲しい・・・当初予定...　続きを読む

住宅金融支援機構さんのサ高住融資の魅力!!それはなんと言っても長期固定金利!!35年固定と15年固定の2種類があります。木造でも35年固定!!35年返済ですと、...　続きを読む

金融機関がサ高住への融資で気になるポイント(1)土地オーナー様の場合。スキームは一括借り上げなのか?テナント方式なのか?運営する運営会社さんは実績があるか?医療...　続きを読む

前回は土地活用としてのサ高住の魅力についてお伝えしました!!今回はどうしたら失敗しないか?その秘訣について数回に分けてお伝えします!!今回は「運営会社」について...　続きを読む

全国の賃貸住宅の空室率は19%(ホームズ調べ)それは、年々増加傾向にある。2025年には5人に1人が75歳以上の超高齢化社会・・・高齢者のいる世帯は今では全世帯...　続きを読む

空室は年々増加し、平成25年では13.5%820万戸ですが・・・将来は30%台とも40%台突入とも言われている。当然ですが、少子高齢化、世帯数の減少が大きな理由...　続きを読む

何度も土地活用ドットコムでサ高住の一括借り上げの危険性についてはお話しをしています。しかし・・・・そうは言っても一括借り上げが一番安心できると言う「神話」は根強...　続きを読む

私の知人から相談が・・・・関東のとある所で、土地オーナーさんによる高齢者住宅の建て貸し土地オーナーさんが建てて運営会社さんが一棟一括で20年とか借り上げるパター...　続きを読む

最近、新聞等でも大きな見出しで「老人ホーム破たん相次ぐ」とか「介護事業者破たん急増」とか目につきますね。老人ホームの売却や破たん、オーナーチェンジ等のお話も非常...　続きを読む

来年から経営悪化の可能性が増大するサ高住その根拠は・・・税制優遇にあります。5年間の固定資産税の優遇それが、来年で切れてしまう・・・固定資産税が3倍に跳ね上がり...　続きを読む

「やっぱり危険・・・サ高住の一括借り上げ」大手ハウスメーカーさんや建設会社さんが、「相続対策」「遊休地活用」としてサ高住を提案します。確かに、通常の賃貸住宅より...　続きを読む

とうとう・・・まとまった破綻が。北関東のとある場所。ここは、高専賃時代から物件数もある程度あり、北関東の中では激戦エリアそこで、サ高住の経営不振から3棟のオーナ...　続きを読む

先日も建設会社さんから地主さんの土地活用としてサ高住のサ高住という相談が来ました。ここでも何度も書いていますが、未だに後を絶たないのが『一括借り上げ』をしてもら...　続きを読む

毎年、この時期になると定番の様に書いていますが、久しぶりの実家!!気になるのは「親の老後と相続」!!相続税も改正され、いよいよ・・・真剣に検討しなければならない...　続きを読む

今までの賃貸住宅の前提条件は・・・世帯数が増える。その背景には人口が増えると言うものがあった。まだまだ賃貸住宅が少なかったので、建てれば入居者はやって来た。でも...　続きを読む

今世間の高齢者住宅では大きなふたつの問題に直面しています。それは・・・ひとつめ「入居苦戦」先日もサ高住を建設した建設会社の担当者から相談が・・・相談内容は「地主...　続きを読む

不動産は買わないと言う選択肢がある一方で増え続ける「空室」不動産価格は下落の一方・・・東京オリンピックを控え、マンションの建設ラッシュが続き、相続税改正の影響で...　続きを読む

一括借り上げ(サブリース)を巡るトラブルは後を絶たない・・・家賃の入金が突然遅延・・・そんな事が起き始めている。リーマンショックで資金繰りが厳しくなり、借り上げ...　続きを読む

最近、私のメルマガやセミナーへ多数の建設会社さんの責任者の方がご参加頂きます。そして、感じるのは「気づいたなぁ～」と言う事。真剣にオーナー様を「守ると言う覚悟」...　続きを読む

以前にも土地活用ドットコムで何度か低価格競争の恐怖についてお話しましたが・・・・そして、私のセミナーでも低価格サ高住は血みどろの戦いに巻き込まれる・・・とお話を...　続きを読む

「セミナーで想う事」1私のセミナーの基本は「サ高住は住まい」「施設の代替ではない」「介護保険に依存しない、保険外ビジネスとしてのシニア不動産」と言うお話をします...　続きを読む

5月29日横浜セミナーからスタートして5月30日は大阪セミナー6月1日は越谷セミナーで土地オーナー様向け・運営会社者様向けの2回を開催します!!6月中旬には前橋...　続きを読む

日時:2015年06月27日(土)場所:愛知県名古屋市中村区名駅3丁目11番地22会場:ゴールドトラスト名古屋本社カンファレンスルーム1A時間:13:30～16...　続きを読む

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.htmlNHKクローズアップ現代アパート建築が止まらない～人口減少...　続きを読む

この件に関しては前々から警鐘を鳴らしていますが、未だに相談メールに「一括借り上げに関して」の相談があります。なんで?一括借り上げなのか?安定的に20年25年と借...　続きを読む

昨年から高齢者住宅の破綻が始まっている・・・2014年の介護会社の倒産件数は過去2番目の高水準。同じく介護会社の廃業・休業は過去最多を更新・・・そして、4月から...　続きを読む

相次ぐ「高齢者住宅の破綻」負債総額は17億円長野県諏訪市を中心に有料老人ホームや高齢者集合住宅を運営する「聖母の会福祉事業団」民事再生法申請。負債総額は約3億9...　続きを読む

帝国データバンク福岡支店によるとサ高住等を7ヶ所運営する一般社団法人医療介護施設助成事業団が負債総額約3億9800万円で自己破産を申請すると発表・・・・運営して...　続きを読む

今、ほとんどの地域で相続税改正の影響もあり、新築アパートラッシュです。私の今年までの本拠地である茨城県ひたちなか市でも凄い勢いで建設中。茨城県ひたちなか市は賃貸...　続きを読む

積水ハウスの新ブランド積和グランドマストは、積水ハウスが高齢者向けの賃貸住宅の新ブランドとして立ち上げた「グランドマスト」の運営・管理専門会社として同社全額出資...　続きを読む

まずいと思う新築賃貸物件達・・・私の住む、茨城県ひたちなか市。唯一数パーセントですが、人口流入があり、まだ若干ですが、世帯数が増えているエリアです。日立系列の企...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅は全国でおよそ165,000戸の登録がある将来性有望の巨大不動産マーケットのはず。。。ですが、大きな問題点がひとつ。それは、何か?不動...　続きを読む

毎回セミナーでお話している通り、予測通りと言う展開に・・・前回までは、訪問系サービスは入居者「30人以上」と言う人数要件がありましたが、次期改正では、人数要件は...　続きを読む

私は以前、小さいですが、分譲マンションを手掛けるデベロッパーにいて分譲マンションの営業を経験し、戸建て分譲会社にもいました。その時は、戸建て分譲の企画開発を行っ...　続きを読む

皆様はもうご覧になりましたか?11月8日号の週刊ダイヤモンド特集は『介護のムダ』高齢者ビジネスのカラクリ・・・サ高住の囲い込みが問題視されています。私どもは独立...　続きを読む

新聞でも賑わっていますので、ご存じの通り!!高齢者住宅の介護漬け問題!!がいよいよ表面化しました。外部サービスと言う名の「囲い込み」が行われています。もし・・・...　続きを読む

築20年も経過するのに、満室の物件・・・しかも中には、当時の新築時より賃料がUPする物件もでも、新築なのに全然満室になる気配を感じない賃貸物件も・・・その差!!...　続きを読む

低価格型サ高住の落とし穴・・・例えば、18m220戸デイ16人定員併設建設費1億6,000万円土地オーナー様の建てがし20年一括借り上げ土地オーナー様の表面利回...　続きを読む

政府は6日、平成27年度の介護報酬改定を引き下げる方向で調整に入った。介護事業者の利益率は民間の一般事業会社の平均に比べて高く、報酬を引き下げる余地が大きいとみ...　続きを読む

東京オリンピックが終わり・・・大きく変わり、更に2030年には住宅が売れない時代が来る。実は、今日本では既に『住宅は余っている』にも関わらず、新築マンションや住...　続きを読む

来年1月に迫った相続税改正!!その影響も大いにあり、賃貸アパート・マンションラッシュが続いています。でも・・・仮に30年一括借り上げだから大丈夫!!なんて思って...　続きを読む

これは、何度も書いていますが、未だに「一括借り上げを考えていて、借り上げてくれる運営会社さんを探して欲しい」と言う依頼が来ます。きっぱり!!お断りします。「本当...　続きを読む

超低価格帯高齢者住宅弊社ホームページでも9月下旬のリリースを告知していますが、着々とまとまってきました。案ですが、家賃33,000円共益費5,000円食費20,...　続きを読む

2014年10月4日(土)の14時半より、キララ上柴(ハナミズキA)会場にて、完全予約制の無料勉強会を開催します!2部構成で、どちらも大家塾で人気講師の講演にな...　続きを読む

2014年9月20日(土)10時より、キララ上柴会場にて第9回大家塾空室対策セミナー「めんどうなアパート経営から解放されたい!全部丸投げアパート経営術」を開催い...　続きを読む

地獄の1丁目へようこそ♪♪人は儲かる話が大好きだ!!厳しい現実の指摘を嫌う傾向がある。そして、安易に物を考えすぎる。これから高齢者が増える=要介護者が増えると勝...　続きを読む

「敷金」に関するルールが明文化されるようですね。部屋の原状回復義務については、「通常の使用による損耗、経年劣化を含まない」と限定。退去時のトラブルも多いですから...　続きを読む

以前もお伝えしましたが、最近また増えてきました・・・通常賃貸経営と考えた場合、毎月赤字でも良いよ♪♪と言うオーナーさんがいるでしょうか?例えば、一括借り上げをし...　続きを読む

川越市は7月17日、同市下広谷の医療法人「恵雄会」が運営する二つの介護事業所が介護報酬約千百万円を不正受給していたとして、二事業所の事業者指定を九月一日付で取り...　続きを読む

来年の1月に相続税改正があります。全国各地でも盛んに「相続対策セミナー」も開催されています。どうして良いか分からないから、とりあえず「土地活用」と言うのは間違え...　続きを読む

どんな事業でも短期計画、中期計画、長期計画と言う事業計画を立てて、途中途中で微調整して、方向を修正しながら「勝つ」為にはどうすれば良いか?を模索しながら進んで行...　続きを読む

始めにお伝えします。これは残念ながら「実話」です。サ高住の入居苦戦が更に激しさを増しています。全国で15万戸を突破した「サービス付き高齢者向け住宅」国は2025...　続きを読む

今週の週刊ダイヤモンド2020年からのニッポン「人口減少ショック」かなり、ショッキングな内容ですが、このまま「少子化」が改善されず、進んで行けば間違いなく訪れる...　続きを読む

2015年に迫った「相続税改正」今、賃貸住宅業界はバブルを思わせる盛況ぶり!!しかし、そこに「リスク」はないのか?30年一括借り上げだから安心!!それは、人口が...　続きを読む

少子高齢化の中、日本では総人口に占める65歳以上の高齢者の割合が25%を超えており、すでに超高齢化社会といわれる段階に突入している。総務省の予測によると、この割...　続きを読む

似ているようで・・・全く違うのが、土地活用主に相続対策としてのアパート経営これを私共は守りの賃貸経営と呼びます。一方で収入(所得)を増やす為のアパート経営不動産...　続きを読む

今回はアパート経営代行型、サブリース契約、一括借上システムの本当の怖さをお伝えします。かなりショッキングな話ですが、本当の事です。誰も情報として出していない様で...　続きを読む

来年相続税が改正され、相続対策としての土地活用は何が良いのか?「相続ビジネスパーソン」様は日々お悩みになります。世帯数の減少、少子高齢化時代、アパートマンション...　続きを読む

最近、相談が多いのが補助金は難しいですか?と言うもの。詳しく話を聞くと、介護経営コンサルと名乗る方から「今、サ高住の補助金は難しく、非常に人気だから補助金を獲得...　続きを読む

明日の東京秋葉原セミナーのあと、第二部で懇親会を開催致します。おひとり様5,000円ですが、あと1名様!!キャンセルの為『受付中』です。私が個別相談を受けたり、...　続きを読む

だんだんと不安になってきて、今は良いけど、万一と言うリスクに備えたい。なにかいい方法はありませんか?と言う、ご質問が増えております。そこで、答えるのが「あります...　続きを読む

本日現在、サービス付き高齢者向け住宅は全国で総登録件数4,616件総登録戸数148,386戸の登録があります。47都道府県で今やサ高住の無い都道府県はありません...　続きを読む

ようやくメディアでも取り上げる様になったか!!それにしても遅すぎる。このままでは、土地オーナーさんも運営会社も大変な時代がくる。まさに「大倒産時代の幕開け」にな...　続きを読む

すき家の相次ぐ、リニューアルオープンと言う名の休業・・・東京チカラめしの売却・・・ワタミの上場初の赤字転落・・・この3社の『共通点』は全て上場企業で大手、そして...　続きを読む

相続税改正や年金の将来不安・・・土地をキャッシュマシーンにしたい・・・でも・・・と悩む方は沢山います。誰でもリスクは無いならない方が良い。でも、「美味しい話」に...　続きを読む

書店にはサ高住の教科書とか、成功する方法とか色々なタイトルのサ高住の本が並んでいます。そして、色々な所でセミナーも多数やっています。私も職業柄殆どと言って良いほ...　続きを読む

ご存知ですか?サ高住の一括借り上げはゼロか100か!?のまさに「博打」並みのリスクが有る事をそれはどうしてか?それは一括借り上げをする「運営事業者」にあります。...　続きを読む

今、サ高住の入居率は70%台と低迷している。高齢者住宅新聞の調べでは41.7%のサ高住が入居率90%未満なかにはオープン2年でも未だに50%台という物件はゴロゴ...　続きを読む

サ高住の入居率が70%台と伸び悩んでいるのに、新築物件が続々とオープン。なぜ?入居苦戦をしているのか?分からない人々。でも、「満室」で待機者が出ているサ高住もあ...　続きを読む

年間1,900万円の不労所得♪♪そんな夢の話の様な不動産活用!!それが、コンセプト型サ高住「ミモレットシリーズ」です♪♪しかも!!金利4%で試算しても採算分岐は...　続きを読む

住宅型有料老人ホームの逆襲が始まった!!低価格サ高住VS低価格住宅型の熾烈な価格競争が幕開けする。今の、低価格型サ高住は月額家賃・食費・サービス費込みで10万円...　続きを読む

更に、最新情報が入って来ました。関西地方の介護付や住宅型、サ高住を手掛ける介護会社が新規出店をストップ。計画の途中で放り出された案件が多数・・・一括借り上げの恐...　続きを読む

全国的に低価格住宅型有料老人ホームを展開している会社さんが、新規出店を中止、計画中の住宅型有料が運営会社不在に・・・なかには建物が完成したが、運営(借り上げ)事...　続きを読む

10万円前後にして、介護会社さんに一括借り上げをしてもらう。10万円前後なら安いので特養の待機者も入る。そんな謳い文句が「通用しない」時代の幕開けです。始まりま...　続きを読む

「歌ばかり歌わされて。嫌で嫌で」。東京都中野区の有料老人ホームにいた男性(92)は昨夏まで、夕方になると疲れ果てていた。童謡を歌ったり風船を突きあうゲームをした...　続きを読む

都内の介護事業者の約4割が、要支援者を対象とした通所介護や訪問介護を市区町村事業に移行した場合、経営が困難になったり、事業の大幅な見直しが必要になったりすると考...　続きを読む

実際に「今、そこにある危機」についてお話します。名前は言えませんが、ローコスト型高齢者住宅を展開している運営会社が新規開設をストップしたと言う情報が先月に飛び込...　続きを読む

私は、自分の信念の元、本当に必要で喜ばれる終の棲家を提唱しています。他のコンサルさんや、建築・設計・不動産会社様とは全く違う角度から物事を見ています。本当は、要...　続きを読む

そもそも、何で一括借り上げが良いのか?煩わしい、募集とか、管理とか、滞納とか、嫌だし、が主な理由か?では、入居募集から入居者審査、管理、集金滞納管理まで全てやっ...　続きを読む

先月末に受けた相談事例です。関東地方のとある所で、社宅跡地がある、ここを購入して、高齢者向けに貸したらどうだ!!しかも、一括借り上げをする会社はあるので。との知...　続きを読む

国土交通省が28日発表した1月の新設住宅着工戸数は前年同月に比べ貸家は21.5%増と11カ月連続で増えた。15年1月に控える相続増税を見据え、貸家で節税しようと...　続きを読む

昨年に倒産した老人福祉事業者は46件で、介護保険法が導入された2000年以降で最多となったことが、帝国データバンクの調査で分かった。人手不足の深刻化などが影響し...　続きを読む

前回もお伝えいましたが、診療報酬改定で「同一建物」が設けられ、報酬が激減するとお伝えしました。しかし、未だに建設会社さんからのサ高住提案でデイーサビス併設一括借...　続きを読む

来月4月の改定を控えた【診療報酬】新たに「同一建物」の項目が設けられた!!新設された背景には医療費の引き下げと、高齢者の囲い込みと言う問題点がある。在宅時総合医...　続きを読む

私共はサ高住=施設、サ高住=介護ではない。サ高住は「住まい」である。なので、「住まいとケアの分離」と言うのが私共の考え方。最近、ハウスメーカーさんもサ高住は「住...　続きを読む

土地活用としての「サ高住」難しく考えていませんか?一括借り上げは止めた方が良いと言われると尚更・・・でも「そんなに難しくありませんよ!!」例えば!!日本にある全...　続きを読む

約2,600万円を不正受領した居宅を指定取消――栃木県栃木県は、1月7日、佐野市内の指定居宅介護支援事業者を指定の取り消し処分に、その違反行為を主導した介護支援...　続きを読む

未だに、「一括借り上げ」は安心だ!!と思い込んでいるコンサルさんや建設会社さんが数多く存在する。非常に危険で残念な事です。私の所にも、「コンサルさんが無料でコン...　続きを読む

平成25年6月16日の早朝、大阪市内のマンション8階の一室。台所から持ち出した刃渡り21センチの刺し身包丁を手にした妻は、寝室で眠っていた夫の胸に包丁を2回振り...　続きを読む

今、厚生労働省老健局は来年改正の介護報酬改定検証・研究調査の協力を都道府県介護部局に出しています。○集合住宅における定期巡回・随時対応サービスの提供状況に関する...　続きを読む

最近うれしい事はだんだんと「コンセプト型サ高住」が浸透してきたこと。地主様からも「コンセプト型サ高住」に関して問い合わせや相談が多くなり、介護会社様からの相談や...　続きを読む

職業柄、車での移動でも、電車での移動でもアパートの新築現場には思わず、目がいく。「新しくアパートやるんだぁ～」とそれから数ヶ月が経ち・・・「あっ完成したんだぁ～...　続きを読む

入居者はサ高住に何を求めるのか?これが分からなければ満室経営はありえない。そんなの関係ない・・・一括借り上げだから大丈夫^^では、20年～30年と長期に渡り一括...　続きを読む

未だに、サ高住の提案で時代遅れな話をする方々がおります。18m2で戸数を多く取り、一括借り上げをしてもらう。介護会社さんは入居者の平均介護度2.5～3に設定する...　続きを読む

高齢者住宅の「一括借り上げ」はやるべきではない。そもそも、賃貸経営は経営!!と言う事は「経営にリスクはつきもの」しかし、すぐ満室になり、空室になりづらい物件を作...　続きを読む

いよいよ来年に控えた「介護保険改正」本当の影響は2018年改正だと言われておりますが、まず今回の改正でサ高住にどの様な影響を与えるのか「予測」しました。持続可能...　続きを読む

皆様、年末年始!!ご家族様で土地活用について話合いましたか?消費税の更なる増税、相続税改正、何も使わず眠っている土地はお金を稼ぎません。と言うより、税金分を持ち...　続きを読む

厚生労働省は2014年1月1日、最新の人口動態統計の結果を発表した。それによると2013年における人口の自然減は24万4000人と過去最高を記録した。人口が自然...　続きを読む

前回もお話した通り、「ご存知!!人口減少」は始まっていて、「世帯数の減少」も始まります。そこで!!今後の土地活用をどうするのか?「サ高住って最近増え始めているよ...　続きを読む

「日本の世帯数の将来推計」によれば、6年後の2019年5300万世帯をピークに減少に転じるとしている。そして2035年には4950万世帯まで減少・・・人口の減少...　続きを読む

最近、増えて来たなぁ～と思うのが、新築アパート!!軒並み建設ラッシュが続いている。そして、おっ完成したなぁーと3ヶ月前に思った物件が未だに全8室中1室も入居して...　続きを読む

この間、収益物件のコンサル上がりの方と、うちの所長と3人で呑んでいた時のお話です。一言で不動産活用と言っても攻めと守りがあると議論していました。弊社高齢者住宅経...　続きを読む

現在サ高住は全国に4,140棟133,769戸あり、そろそろ14万戸に迫る勢い。しかし、ここに来て、スピードが鈍化し始めた。まず、空室の問題、地方を始め、首都東...　続きを読む

2015年の改正では、介護保険料・利用料・特養・ケアプラン・小規模デイ等色々と議論されております。詳細は、「大久保悦次の不定期メルマガ」でお伝えします。サ高住に...　続きを読む

最近、色々な方々の相談を受けるうちに、賃貸経営には大きく分けると2つある事が分かった。(1)守りの賃貸経営(2)攻めの賃貸経営(1)守りの賃貸経営の基本的な考え...　続きを読む

全国で4,000棟を突破し、13万戸越えをしたサ高住。しかし、満室までに1年半かかる。職員の採用が出来ない。他社と競合するなどの理由で若干のスピードダウンしてい...　続きを読む

サ高住の運営リスクについてお話します。常日頃私が提唱しているのは、全事業部門黒字。黒字幅は低くても良いから絶対に「黒字」ひとつでも「赤字」の部門が出るなら、事業...　続きを読む

サ高住運営会社さんからの相談事例(2)満室なのに「赤字」のなぜ?とある所のサ高住運営会社さんからの相談事例です。1年前にオープンして、やっとなんとか満室になって...　続きを読む

サ高住は「成長産業なんですよね」からの相談・・・確かに、成長産業ですが・・・「実はオープン1年で全30室まだ6室しか入居者がいません。地主さんに建貸してもらい、...　続きを読む

最近、弊社に相談が寄せられるのは、建設会社様や工務店様からの一括借り上げ事業者を探して欲しいと言う内容が多くなりました。一括借り上げ等の事業者様の開拓は「一般社...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅でまず、考えなければならないのは、ターゲットです!!入居対象者を誰にするのか?と言う事。これが、無くして計画は出来ません。対象者によっ...　続きを読む

私共の提唱する「コンセプト型サ高住」はイコール「シニア不動産」と言う発想です。なので、デイサービスの併設もいらいないし、一括借り上げと言う方式もとりません。そこ...　続きを読む

埼玉県は、9月12日、運営基準違反などで草加市の通所介護事業所「デイハウスなでしこ」を指定取り消し処分にしたと発表した。県によると、届け出の事業所とは別の場所で...　続きを読む

皆さんはサービス付き高齢者向け住宅の入居募集は誰がやるか?ご存知ですか?サ高住は賃貸住宅等の高齢者の住まいですから、建設するにあたって、一番気になるのが、「入居...　続きを読む

コンセプト型「サービス付き高齢者向け住宅」ミモレットヒルズ(埼玉県深谷市)の入居が非常に好調に推移しています。全22室中現在、12室の予約を頂いております。オー...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅【相談事例】最近の傾向最近のメールでの相談事例をいくつかご紹介します♪♪運営会社について(設計会社・地主さん)この手のご相談は地主さん...　続きを読む

先月に、デイサービスを運営するクライアントの所に、市の実地指導が入った。大きな指摘事項もなく、無事に終了してなにより^^そして、その結果が昨日届いた。直ぐに、弊...　続きを読む

よく言われるのが、サ高住で「自立型」は利益がでないと言われます。では、質問です^^普通のアパート・マンション経営は「利益」が出ないのか?まさか、利益0でいくら相...　続きを読む

最近、いたる所でアパートの新築工事が行われています。消費税増税?!相続税改正!!の追い風を受けて、まさに「バブル」状態ですね^^やはり、30年一括借り上げが良い...　続きを読む

最近、色々なメディアさんに取材だの、意見を伺いたいだの、ご挨拶をと言われ、お話する機会が非常に多くなりました。その会話で皆さんが当たり前の様に思っているのは、「...　続きを読む

高齢者住宅で土地活用する方法土地オーナー向けのセミナーを開催します相続税制の改定が決まり、各地で相続税対策セミナーが頻繁に開催されていますが、あなたは、相続税対...　続きを読む

お盆で実家に帰省して、皆が集まるとなにかと話題になるのが、相続対策!!相続税改正で、今まで以上に考えなければ・・・・と思う方も多いのではないでしょうか?土地の評...　続きを読む

某格安で有名なハウスメーカーさんが、サ高住建設に参入するらしい・・・そのパンフレットを入手!!確かに、安い、格安で攻めているハウスメーカーらしい、発想だぁ!!細...　続きを読む

サ高住が破たんしたら、すぐに新しい運営会社を見つけ、新しい運営会社が見つかるまで代行で運営する。借上げ会社が建設会社を決めて、運営スキームを決定して、入居募集を...　続きを読む

原稿が完成!!どんな事を話すのか?簡単にご紹介します!!サ高住制度のご紹介・42万人の待機者がいると言うのは本当か・高齢者人口が増えるからサ高住は安心なのか?・...　続きを読む

もし、サ高住が破たんしたら・・・まだ、サ高住の破たんはそんなに聞きませんが、高齢者住宅と言うジャンルで見ると、住宅型有料老人ホームの破たんはあります。では、サ高...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅の本日時点での登録状況は全国で117,355戸相変わらず、20m2未満の住宅が増えている。最近、弊社に多く寄せられる相談は「入居苦戦」...　続きを読む

高齢者向け賃貸住宅ビジネスにご興味はありませんか?日本は、世界に例を見ない「超高齢者社会」を迎えました。高齢者向け住宅の需要は大きく、供給がまだ少ないのが現状で...　続きを読む

島根県浜田市などでつくる浜田地区広域行政組合は18日、浜田市の老人ホームなど2事業所の職員が「早く死になさい」などの暴言を利用者に浴びせていたなどとして、新規利...　続きを読む

虚偽の申請などによって介護報酬を不正受給したとして、岡山県は16日、有限会社「すずらん」(津山市)が運営する訪問介護事業所「すずらん」(同)の指定を、介護保険法...　続きを読む

産経新聞によると、居酒屋チェーン「ワタミ」のグループ会社「ワタミの介護」が運営する大阪市港区の介護付き有料老人ホームで、5月に入所者の70代女性が入浴中に死亡し...　続きを読む

最近多い相談は、アパートメーカーさんに30年一括借り上げで、賃貸経営を提案されているが、どう思うか?と言う相談。介護とかは嫌だ、高齢者は嫌なので、サ高住ではなく...　続きを読む

よく、地主さんの相談業務をやっていると聴こえてくる言葉、不安だから一括借り上げをしてもらいたい・・・自身の利回りを下げてまで、借り上げを望まれる。サ高住も賃貸経...　続きを読む

今のサ高住は1ヶ月で約2,270戸のペースで全国で増加しています。ちょっとペースダウンしたかなぁ～?ちなみに本日時点で全国に総登録件数3,562総登録戸数114...　続きを読む

全国のサ高住の80%が25m2以下と言われている。この間、知り合いが地主さん向けのサ高住セミナーを受講してきた。その講師の先生は、特養の待機者が全国に42万人い...　続きを読む

色々な建設会社から提案を受けるが・・・・最近、近所でもサ高住と言う物が増え始めたが・・・・相続対策としての新しい土地活用として、税理士からも提案を受けるが・・・...　続きを読む

この間、相談業務を行っており、耳を疑う様な話がありました。建設会社でサ高住を運営している会社さんからの提案!!建物はその建設会社で建てて、自社の介護部門でサ高住...　続きを読む

居室はギリギリの18m2、入居者は都市部からの転居を前提とした受け入れ。確かに、ニーズがあると思う、だから、早期に90%以上の入居率になるのも分かる。しかし、全...　続きを読む

第3四半期過去最高売上へこれは、某アパートメーカーさんのお話です。そのアパートメーカーさんだけでなく、ココに来て、アパートメーカーさんは軒並み、過去最高益を叩き...　続きを読む

埼玉県深谷市に10月誕生する「サービス付き高齢者向け住宅ミモレットヒルズ」の打ち合わせを施工会社である「古郡ホーム様」と運営会社の「株式会社あたたかい手様」と第...　続きを読む

前回も書きましたが、私の母親は群馬県で一人暮らしをしています。主治医から介護認定を受けた方が・・・と言われた・・・と母から電話が来たとき。ふと考えました。今、8...　続きを読む

埼玉県深谷市にHWCプロデュース、設計・施工・管理古郡ホーム様のサービス付き高齢者向け住宅「ミモレットヒルズ」の地鎮祭が滞りなく終了し、いよいよ着工が開始されま...　続きを読む

今日は地主様の来社相談を午後からやってました^^一括借り上げではなく、介護会社さんに生活相談・安否確認・家事支援・食事提供を委託するビジネスモデル!!デイサービ...　続きを読む

一般世帯数の減少・・・・人口減少・・・相続税増税。高齢者単身世帯数増加・高齢者夫婦のみ世帯数増加補助金・・・では、今後の土地活用として、魅力的に思えるのが「サ高...　続きを読む

平成25年度の国交省補助金がスタートした事は、先日お伝えしましたが、平成24年度と違う所があります。それは「何か?」金融機関の融資見込み証明(融資証明)を補助金...　続きを読む

埼玉県深谷市に設計・施工・管理「古郡ホーム株式会社」様プロデュース「HWC-RESEARCHJAPAN」が手掛けるサービス付き高齢者向け住宅「ミモレットヒルズ」...　続きを読む

今後の高齢世帯数は、平成42(2030)年には1,903万世帯と22(2010)年から約1.2倍に増加すると見込まれている。これに対して一般世帯総数は22(20...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅開設(建設)個別無料相談会開催♪♪★この様なお悩みはありませんか?★(地主様)・サービス付きでの土地活用を勧められているが、いまいち分...　続きを読む

サ高住の平成25年度補助金の話題が多くなってきました^^そして、消費税の増税も決定しており、今年の9月末までに建設会社と請負契約を締結しなければ8%になってしま...　続きを読む

介護事業者向け「サ高住」勉強会を古郡ホーム様主催で開催致します。サ高住の運営方法は「一括借り上げ」か「自ら建設する」しかないと思っていませんか?新経営スタイルは...　続きを読む

全国賃貸住宅新聞によると、各ハウスメーカー大手が2月に2013年1月度受注速報を発表した。積水ハウスは2012年2月～2013年1月累計9%増大和ハウス工業20...　続きを読む

よく、大手ハウスメーカーさんが、20年30年の一括借り上げなので安心です。とセミナーを展開しておりますが、「本当に安心」なのか?常に疑問が残ります。地主さんの土...　続きを読む

サ高住の運営方法は「一括借り上げ」か「自ら建設する」しかないと思っていませんか?新経営スタイルはデイサービスを新規出店するのと同程度の費用で参入できる「新しいビ...　続きを読む

厚労省の発表によると、今年1月時点での登録件数は2,922棟で、戸数は9万3911戸だった。都道府県別の整備状況は大阪府が圧倒的1位の9035戸で最も多く、北海...　続きを読む

東京都内には144棟、5,574戸が本日時点で登録されている。もちろん建設中のものも含まれる。平均で食事込みでいくらするか?ご存知ですか?平均で186,078円...　続きを読む

政権も民主党から自民党に代わり、当時のサ高住整備目標60万戸から100万戸へと検討されている。前回から議論されている。「高齢者住まい法」次期改正では、ケアハウス...　続きを読む

今日は東京本部で地主様の息子様との相談業務を行いました。息子様は東京の会社にお勤めで、東京在住。実家では土地の有効活用として、サービス付き高齢者向け住宅で計画を...　続きを読む

以前、相談に来られた地主さんから2年ぶりに相談が来た!!前回は、プロデュース料を支払いたくないとの理由で依頼に結びつかなかったが、その後、どうなっているのかなぁ...　続きを読む

最近多い、相談事例に「サ高住の入居者募集」があります。驚くのは、家主さんからの相談が多くなったこと。えっ!!一括借り上げですよね。と思わず聞いてしまいます。では...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅をやるには、ちょっと小さいと言われたり、市街化調整区域だからと諦めている地主様はいらっしゃいませんか?200坪から出来る、「福祉施設に...　続きを読む

最近非常に多い相談内容に「サ高住の収益を知りたい」とのお話が多いので、ご説明致します。まず、サービス付きの収益構造は(1)家賃+共益費(2)管理費(サービス費)...　続きを読む

弊社が手掛けた、地主様プロデュース案件がまとまり、日曜日に運営会社様とテナント契約の調印式を行います。今回の案件は一括借り上げではなく、デイサービスを20年一括...　続きを読む

弊社のクライアントである、介護会社様がグループホームまたは小規模多機能を建設して頂き、建て貸し頂ける案件を全国で求めております。土地面積は150坪程度～200坪...　続きを読む

高齢者集合住宅である「サ高住」「サービス付き高齢者向け住宅」の住宅規模、専有部分の床面積は25m2以下が7割を占めています。ほとんどのサ高住は18m2の共有型で...　続きを読む

平成24年12月21日時点でサ高住は全国に2,739棟の87,831戸登録されています。今年の4月時点では、全国に1,127棟、38,558戸しかありませんでし...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅の運営方法は「一括借り上げ」か「自ら建設する」しかないと思っていませんか?新モデルではデイサービスを新規出店するのと同程度の費用で、サ...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅はどこも満室だと思いますか?東京都内のサ高住は約半数は入居に苦戦してます。私も仕事柄色々なサ高住を見に行きます。ご依頼を頂いていない所...　続きを読む

今のサ高住は正直、「病室以上施設以下」であると思います。もちろん、高級有料老人ホームはそうでないですけど、一般的なサ高住はまさにそうです。外観も倉庫の様なものが...　続きを読む

第1回目は運営事業者の選定でした。今回第2回目は一括借り上げにするか?テナント方式にするか?についてお話します。まず、一括借り上げのメリット20年・25年とそれ...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅で最も「リスク」な事は、運営会社の「破たん」です。地主さんにとってリスクヘッジのつもりの一括借り上げが逆にあだとなるケースそれが、介護...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の運営会社選びについて考えていきましょう。地主さんがサービス付き高齢者向け住宅の建設をするか?どうするか?で一番悩むのは長期...　続きを読む

私には疑問で仕方がない。なぜ大手アパートメーカーやハウスメーカーの30年一括借り上げシステムを選択するのか?恐らくアパートの30年一括借上げシステムで賃貸経営の...　続きを読む

さて、今回はお金の話しが中心ですね。しかし100万円や1000万円ではありません。3億円、5億円の建設費用のお話しですから、真剣にお聞きください。いやー、うちは...　続きを読む

注目を集めるサービス付き高齢者向け住宅。失敗しない為の知恵を伝授します。今回は第一回目「運営事業者の選定のポイントについて」お話します^^ズバリ、サービス付高齢...　続きを読む

このお盆の時期、お子様やご兄弟も集まり、土地の活用についてお話する機会もあるのではないですか?相続税の増税の話もあり、今後どうするか?悩む所ですね。私の所にも毎...　続きを読む

先ほど、姉から電話があり、アパートが半分以上空いていてどうにもならないとの相談。姉と言っても私の20歳年上です。(ちなみに本当の姉)もう15年ぐらい前ですかね?...　続きを読む

新しいスタイルの土地活用『和楽久』をご紹介させていただきます。『和楽久』は、「高齢者専用賃貸住宅」+「介護施設」です。安心の“一括借り上げ”でありながら高収入が...　続きを読む

今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、...　続きを読む

B社でアパートを建てた加藤さんは、ある日突然、担当者から「共益費の回収をさせて欲しい」といわれたそうです。本来共益費は、アパートなどの階段・廊下・外灯・ごみ処理...　続きを読む

私は過去に1500件近くの地主さんのご相談に乗ってきました。結論を言うと、アパート・マンション経営に失敗する人は知識が不足し、「疑う」という視点を持っていない傾...　続きを読む

これは数年前に本当にあった話です。地方新聞に、とあるアパート・マンション会社の広告が載りました。地元ではそれなりに名が知られた会社です。その広告には、こういう謳...　続きを読む

これからの土地活用はどうあるべきか?最近は、地主様からの土地活用相談も非常に増えてきています。よく、相談があるのは、アパートを建てるか?サービス付きを建てるか?...　続きを読む

ところで、家賃保証とひとくちに言っても広い意味があります。不動産会社、管理会社、建設会社、ハウスメーカー、共済会で各社様々な家賃保証システムがありますので、なか...　続きを読む