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　今回は35ヶ月目のシリーズNo.35です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話をさせていただきます。　では初級のNo.35は、No.34の『空室が心配』に続きましてNo.35『リノベにお金を使わない』についてお話しします。　なんで初級の地主さんは、お部屋の修繕やリフォームやリノベーションにお金を使わないのでしょうか。私には全く理解できませんね。自分の大切なアパート・マンションをいつまでも美しく、最新の設備で、入居者が快適に、喜んで住んでいただくためにどうして毎年毎年お金を使わないのでしょうか。自分の大切な財産は、もうどうでもいいのでしょうかね…。不思議です。　全く私には分かりません。なんでそんないい加減な賃貸経営をしているのでしょうか…(?)その理由は(1)本当はやりたくないのに、節税のためにやった地主。(2)ハウスメーカーや大手アパート会社が一括借り上げをしているので空室に興味がない地主(3年・10年で借り上げが終わると空室があるので必ず家賃が下がるのに…)。(3)入居者がお客様だと思わない地主。(4)税金計算も、お金の計算もできない地主。(5)ただお金を使いたくない、ケチな地主。(6)そもそも事業の経営も分からず、なりゆきで土地活用をした地主。(7)そして賃貸の経営に努力せず、興味もなく人任せで無責任な地主…。その他色々です。要するに近い将来、必ず土地活用の賃貸経営で失敗する地主の見本がこの(1)～(7)でしょうか。残念なことですね。　しかし分からない人には100回言っても分からないので、何も実行していただけません。私もこの30年間で3,000人の地主さんとお会いして相談に乗りましたが、分からない地主さんにはもう一言も申し上げることはありませんね。それは淋しくて空しい30年間でした。しかし私の話を聞いていただけた『300人の地主さん』は、皆さんが全員成功されているのでもうそれでいいでしょう。それで満足するしかありませんね(残念ですが…)。　さて『中級』のNo.35はNo.34の『空室がチャンス』に続きましてNo.35『税金でリノベする』についてお話しします。初級の地主さんと違って、中級の地主さんは良くご商売が分かる人たちです。そして税金の計算もよくできますから、『税金を払うお金でリノベーションしている』地主さん達ですね。　これは初級の地主さんには全く分からないことですが、アパマン経営は当然に節税でやることですが、16年目になると全く儲かりませんね。それは15年間で設備の減価償却が終了しますから、経費が無くなって税金支払いが多額になってしまいます。ですから、その税金を払うくらいなら自分の大切な建物に再投資すればいいのです。リノベーションは税金を払うお金でやればいいというのが私のやり方です。　私は新築で建てた建物の50年先までの全ての税金計算の表をお渡ししていますが、ほとんどのハウスメーカーさんや大手アパート会社さんは税金の表は出しません。出してしまうとアパート経営は税金支払いでいかに儲からないかが分かってしまうからですね。まあ、しかしそれでは地主さんがいつまでたっても税金支払いの計算が分からないのは仕方のないことですね。　しかしそれは全て自己責任ですから、自分でやるしかありません。中級の地主さんはできます。何回も何回も計算して、今年はいくらの節税が必要か。リノベが必要かをご検討ください。(image)