奈良土地活用ドットコム

コロナが終わって世界中が大変動しています。日本もデフレが終わってインフレに突入。ゼロ金利政策も終了で金利も上がっています。そして給料が下がっているのに物価が上が...　続きを読む

新たな土地活用として、注目を集めているのが、「障がい者グループホーム」です。サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームで、空室や経営不振が増え、先行き不安...　続きを読む

高齢者住宅事業も介護事業も経営安定の秘訣それは「管理者育成にある」高齢者住宅や介護業界ではどうも「名ばかり管理者」が多い・・・前任が退職して、資格のある正社員に...　続きを読む

2018年4月何があるのか?・・・・そうです。「介護報酬改定」では?介護報酬改定とサ高住の経営悪化にどんな関係性があるのか?これは前回改定の2015年12月の記...　続きを読む

サ高住の事業の中で、一番収支を左右するのはズバリ建設「コスト」サ高住は高い・・・もはや「常識」となっていませんか?そこに、猛烈に積極果敢に「挑戦」しています。同...　続きを読む

住宅金融支援機構さんのサ高住融資の魅力!!それはなんと言っても長期固定金利!!35年固定と15年固定の2種類があります。木造でも35年固定!!35年返済ですと、...　続きを読む

高齢者住宅が入居不振に悩む問題点。これからは高齢者人口・世帯数共に増加する。特に大都市圏における後期高齢者の急増!!平成37(2025)年には、団塊の世代が後期...　続きを読む

サ高住開設スケジュールに影響を与える消費税増税?!このまま行くと、来年の4月から消費税が10%に・・・わずか2%でも、サ高住の様な億越えの場合、インパクトはそこ...　続きを読む

賃貸住宅で考えればよほどの「ミス」が無い限り、満室なら大小はいづれの問題にしろ、「利益」は出るしかし・・・サ高住はそうはいかない。事実!!満室なのに「赤字」と答...　続きを読む

前回もブログで「介護経営の課題」とデイサービスの苦戦は「競合が増えたからなのか」と書きましたが(※ご興味のある方は過去記事をご覧くださいブログは大久保悦次のコン...　続きを読む

前章で、平成27年度介護報酬改定のポイントをお話しましたが、2025年に向けての社会保障改革の中の介護改革の方向性が見えてきました。国は、2025年に向けての一...　続きを読む

高齢者住宅を取り巻く環境の変化は激しかった・・・・ワタミの介護の「レストヴィレッジワタミ」の売却・・・・メッセージの買収と大手と言われる所が相次ぎ・・・・介護報...　続きを読む

最近、新聞等でも大きな見出しで「老人ホーム破たん相次ぐ」とか「介護事業者破たん急増」とか目につきますね。老人ホームの売却や破たん、オーナーチェンジ等のお話も非常...　続きを読む

「住宅型有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の違い」お悩みの方も多いと思います。まず、簡単に一言で説明しろ!!と言われたらそもそも「制度が違う」住宅型有料...　続きを読む

サ高住の成功の条件その1建設費建設費が適正でなければならない。計画の中で、頭を一番悩ませるのが「建設費」資材の高騰により、どんどんと建設費も高騰の一途・・・事業...　続きを読む

「アパマンは空室だらけと聞くが、本当に大丈夫なの?」全国で429万戸に達しようとしている空部屋問題。痴呆では5戸に1戸が空室という、厳しい現状を耳にします。その...　続きを読む

「アパマンは空室だらけと聞くが、本当に大丈夫なの?」全国で429万戸に達しようとしている空部屋問題。痴呆では5戸に1戸が空室という、厳しい現状を耳にします。その...　続きを読む

「セミナーで想う事」1私のセミナーの基本は「サ高住は住まい」「施設の代替ではない」「介護保険に依存しない、保険外ビジネスとしてのシニア不動産」と言うお話をします...　続きを読む

昨年から高齢者住宅の破綻が始まっている・・・2014年の介護会社の倒産件数は過去2番目の高水準。同じく介護会社の廃業・休業は過去最多を更新・・・そして、4月から...　続きを読む

サ高住の事業計画で思う事(1)大手メーカーさんや建設会社さんが『事業計画書を作成して提案すると思います』その事業計画書を拝見しても、疑問・・・なぜ?事業計画が数...　続きを読む

11月4日～6日まで広島県府中市にサ高住新規開設の市場調査へ行ってきました♪♪市町村合併で府中市になった町です。府中市は人口4万7,000人の街!!依頼者の心配...　続きを読む

先日、とある昔の知り合いの建設会社の営業さんから電話が・・・すると「今、競合しているサ高住があるんだけど、その建設金額が安すぎる」と幾らか?と尋ねると「坪80万...　続きを読む

新聞でも賑わっていますので、ご存じの通り!!高齢者住宅の介護漬け問題!!がいよいよ表面化しました。外部サービスと言う名の「囲い込み」が行われています。もし・・・...　続きを読む

ほぼ地方紙でも取り上げられ、やっぱり・・・・と言うのが表面化した「高齢者住宅の介護漬け問題」まさに「要介護依存型サ高住狩り」が始まった感じです。私は以前から危惧...　続きを読む

昨日は、秩父セミナーの前に、社会福祉法人様のサ高住開設相談!!今日は、クリニック様の高齢者住宅開設相談です!!来週はクリニック様のサ高住開設相談!!最近、多いの...　続きを読む

これからシリーズで『土地活用』の節税や経営の『ノウハウ』をお話ししていきます。しかしやはり『初級・中級・上級』に分けてお話ししないと、中学生に大学生の講義は分か...　続きを読む

介護保険があるから収入が増えると言われていますが、では『逆に』考えると・・・介護収入が無ければサ高住は『利益は出ない』のか?全てはどんな『事業モデル』なのか?収...　続きを読む

低価格型サ高住の落とし穴・・・例えば、18m220戸デイ16人定員併設建設費1億6,000万円土地オーナー様の建てがし20年一括借り上げ土地オーナー様の表面利回...　続きを読む

政府は6日、平成27年度の介護報酬改定を引き下げる方向で調整に入った。介護事業者の利益率は民間の一般事業会社の平均に比べて高く、報酬を引き下げる余地が大きいとみ...　続きを読む

なぜ?サ高住に空室が目立たったり、満室にできないのか?その答えはものすごくシンプルだと私は考えています。まず(1)『施設もどき』を作ろうとしていること。ちょとお...　続きを読む

超低価格帯高齢者住宅弊社ホームページでも9月下旬のリリースを告知していますが、着々とまとまってきました。案ですが、家賃33,000円共益費5,000円食費20,...　続きを読む

すごく疑問があり、違和感がある。皆さん、マイホームを建設する時は、雑誌を買ったり、展示場に通ったりと真剣に考えて、勉強します。なかには、建築営業より詳しくなるお...　続きを読む

地獄の1丁目へようこそ♪♪人は儲かる話が大好きだ!!厳しい現実の指摘を嫌う傾向がある。そして、安易に物を考えすぎる。これから高齢者が増える=要介護者が増えると勝...　続きを読む

住宅金融支援機構さんの一番の魅力は35年固定金利!!木造でも35年融資が受けられるので、民間金融機関さんと比べると10年も返済が長く見込める。つまり、月々の支払...　続きを読む

政府は厚生年金に入っていない中小零細企業など約80万社(事業所)を来年度から特定し加入させる方針だ。国税庁が保有する企業情報をもとに厚生年金に加入していない企業...　続きを読む

昨日は、7月11日に控えた、北海道初開催の『十勝帯広セミナー』の原稿を作成!!分かり易く、今のサ高住の在り方を問題提起し、本当にこれから10年20年先まで求めら...　続きを読む

似ているようで・・・全く違うのが、土地活用主に相続対策としてのアパート経営これを私共は守りの賃貸経営と呼びます。一方で収入(所得)を増やす為のアパート経営不動産...　続きを読む

今回はアパート経営代行型、サブリース契約、一括借上システムの本当の怖さをお伝えします。かなりショッキングな話ですが、本当の事です。誰も情報として出していない様で...　続きを読む

厚生労働省は4月17日に平成25年度介護事業経営概況調査結果を発表!!それによると、平成25年度では居宅介護支援(ケアマネ)以外はプラスとなったが、平成22年調...　続きを読む

2060年の国・地方を合わせた債務残高8000兆円財政制度等審議会は、政府が今の財政健全化目標を達成できたとしても、その後、一段の収支改善策を実行しなければ、国...　続きを読む

住宅税負担15年度から増加固定資産税など資材高で住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から重くなる。総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ、税額...　続きを読む

よくサ高住は50戸以上ないと採算が合わないと言われています。私からしたらMAX23戸と言うのが持論です。出来れば12戸～15戸ぐらいが一番良いです。では収支を比...　続きを読む

今日は、クライアントのデイサービス新規開業にあたっての血液とも言える資金調達の為、金融機関に融資打診へ行って来ました^^感触と手応え十分!!あとは本人の「与信力...　続きを読む

「歌ばかり歌わされて。嫌で嫌で」。東京都中野区の有料老人ホームにいた男性(92)は昨夏まで、夕方になると疲れ果てていた。童謡を歌ったり風船を突きあうゲームをした...　続きを読む

3月3日から5日まで3日間に渡り、大阪本部長へ高齢者住宅アドバイザー研修を実施しました♪♪高齢者住宅の歴史背景からスタートして、介護保険の基礎知識、相談事例を少...　続きを読む

賃貸住宅の建設業者の選定のポイントとして、(1)建築(2)管理(3)客付けの3つの観点から、検討することが必要です。(1)の建築は、文字通りアパートやマンション...　続きを読む

サ高住は「成長産業なんですよね」からの相談・・・確かに、成長産業ですが・・・「実はオープン1年で全30室まだ6室しか入居者がいません。地主さんに建貸してもらい、...　続きを読む

ソーラー付住宅を前回ご紹介しましたがこの住宅は単なるソーラー付住宅で電気代を得する程度のものではありません。日本のマイホームの持ち方を変えるかもしれない個人的に...　続きを読む

よく言われるのが、サ高住は通常の賃貸住宅と比較して、投資総額が高い・・・と言われます。そこで!!自己資金0投資総額も1億円以下全12戸のコンセプト型サ高住を開発...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅でまず、考えなければならないのは、ターゲットです!!入居対象者を誰にするのか?と言う事。これが、無くして計画は出来ません。対象者によっ...　続きを読む

コンセプト型「サービス付き高齢者向け住宅」ミモレットヒルズ(埼玉県深谷市)の入居が非常に好調に推移しています。全22室中現在、12室の予約を頂いております。オー...　続きを読む

サ高住で絶対に失敗しない為のポイント(1)今回は建設会社の選定についてお話します♪♪これは、うちも何度も痛い目を見て来ました(涙)なので、何処よりもお陰様で経験...　続きを読む

某格安で有名なハウスメーカーさんが、サ高住建設に参入するらしい・・・そのパンフレットを入手!!確かに、安い、格安で攻めているハウスメーカーらしい、発想だぁ!!細...　続きを読む

埼玉県深谷市に10月誕生する「サービス付き高齢者向け住宅ミモレットヒルズ」の打ち合わせを施工会社である「古郡ホーム様」と運営会社の「株式会社あたたかい手様」と第...　続きを読む

一般世帯数の減少・・・・人口減少・・・相続税増税。高齢者単身世帯数増加・高齢者夫婦のみ世帯数増加補助金・・・では、今後の土地活用として、魅力的に思えるのが「サ高...　続きを読む

全国に総登録件数3,414総登録戸数109,857登録されており、その70%が25m2未満、そして、一番今登録が多いのが18m2と言う現実。全体の80%が介護事...　続きを読む

今日は午後から仕事で、3月12日賃貸経営戦略セミナーINよこはまのセミナー原稿作りでした。ようやく完成。今回は、地主さん・不動産・建設・FP・介護会社さんと多彩...　続きを読む

家賃保証の落とし穴(その3)空室保証とは何か?前回は、サブリースの内容とメリット・デメリットについて注意点をご説明しました。今回は私も所属する、(社)全国賃貸経...　続きを読む

高齢者集合住宅である「サ高住」「サービス付き高齢者向け住宅」の住宅規模、専有部分の床面積は25m2以下が7割を占めています。ほとんどのサ高住は18m2の共有型で...　続きを読む

ご存知の通り、アパート・マンション経営だけでは、大儲けはできなくなってきていることはご存知ですね。これからは、少子高齢化でアパートの空室が増えるのは当然ですよね...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅の居室は原則25m2以上、ただし高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合にあっては、18m2以上とする。(国土交通省・厚生労...　続きを読む

マンションの経営者であるオーナーさんがマンションを建設する時には、今までのマンションがどうだったか、ということではなく、ありきたりなものではないオリジナリティに...　続きを読む

ライフプランを実行するには収入が必要ファイナンシャルプランナー(FP)の仕事には顧客と共にライフプランを描くことがある。顧客から将来の夢や希望を聞き、収入や支出...　続きを読む

第1回目は運営事業者の選定でした。今回第2回目は一括借り上げにするか?テナント方式にするか?についてお話します。まず、一括借り上げのメリット20年・25年とそれ...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の運営会社選びについて考えていきましょう。地主さんがサービス付き高齢者向け住宅の建設をするか?どうするか?で一番悩むのは長期...　続きを読む

今日は、土地所有者様(地主様)の介護参入についてのお話です。私のクライアントでも現在2件、地主様が自ら参入で計画を進めています。家主様の自ら参入も1件行っており...　続きを読む

アパートの入居が決まらない時、どの様な対応をしますか?(1)放っておく(これが一番多い)(2)家賃を下げる(これも多い)(3)工夫改善をして入居促進をする(こう...　続きを読む

私は、日々の相談業務の中で、必ず地主さんから言われる事が。「一括借上げ」で運営会社を探して欲しんだけど。確かに、通常の賃貸経営の様な一括借上げではない。サ高住の...　続きを読む

ジュリアス・シーザー(BC100～44)がルビコン河を渡り、宿敵ポンペイウスとの激戦を経てローマ帝国の支配者になる直前の話です。ルビコン河を渡りローマに攻め込む...　続きを読む

3回シリーズで建築工事の契約前に確認しておきたいチェックポイントをご紹介しています。今回はその3回目、「収支計算書の根拠を聞いてみる」です。たいていどの業者でも...　続きを読む

前回に引き続き、低価格高齢者住宅の危険性の続編です。各方面から反響を頂いております。高齢者住宅は各地域に色々な価格帯が存在した方が良いと考えております。10万円...　続きを読む

土地活用を行っている皆さん!!本当の土地活用の目的はなんですか?相続対策?固定資産税対策?収益向上?管理が大変?いくつもの理由があると思います。本当の目的にあっ...　続きを読む

私は過去に1500件近くの地主さんのご相談に乗ってきました。結論を言うと、アパート・マンション経営に失敗する人は知識が不足し、「疑う」という視点を持っていない傾...　続きを読む

北関東のとある所の地主様から相談がありました。2年目前に住宅型有料老人ホームを建設して土地活用を始めた。しかし、一括借上げをしている介護会社が経営不振。わずか2...　続きを読む

最近、地主様からの相談が増えており、ある地主さんの所で、月額の手取り収入(税引き前)が30戸で85万円と言う話を聞きました。思わず「そんなにでるんですか?」と聞...　続きを読む

サービス付き高齢者向け住宅は居室床面積原則25m2、共有型の場合、居室に必ず洗面・トイレを備えれば18m2で良い事になっています。しかし、各都道府県により「ロー...　続きを読む

昨日、沼津駅南口の区画整理事業内で工事をしておりましたYビルの引渡しが無事完了いたしましたこのビルは7階建て、最上階がオーナールームです。現在オーナー様は、鉄骨...　続きを読む

最近、地主様からの質問で多いのが!!土地活用相談^^その中でやはり、賃貸住宅かサービス付きか?と言うご相談。そこで「賃貸住宅VSサービス付き」の比較についてお話...　続きを読む

新築より難しい中古再生投資築年数が経過し陳腐化した物件は、ある程度のコストをかけて根本的に『間取り』『設備・仕様』『外観・外構』をリニューアルする必要があります...　続きを読む