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　今回は33ヶ月目のシリーズNo.33です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。　では初級のNo.33は、No.32の『給与収入』に続きましてNo.33『老後の年金』についてお話しします。　まあ初級の地主さんは、賃貸経営の収益は生活費で使ってしまうか『老後の年金』代わりなんですね。土地があったからアパートを建てたという地主さんは、そもそも節税と現金収入が欲しいのであって、子供達のために代々の資産を残そうという気持ちは全くありません。残念なことです。　財産も残ればいいなあ…とボーと考えている地主さんには財産は残せませんね。日本の税金や事業の経営はそんなに甘くないのです。だから初級の地主さんは20人中19人がアパート経営で失敗しています。そして日本中が家賃の減額と空室だらけになってしまいました。　そもそもハウスメーカーや大手アパート会社の営業マンにだまされて、高い建築費を払って安物のアパートを建てて、一括借上げ契約の嘘に安心しているのですから、私には初級の地主さんのお考えが全く理解できませんね。しかしまあ生活費の足しにしたり、老後の年金ぐらいになればいいのでしょうか…。　しかしこれからあと8年後の2025年には日本の平均空室率は30%になるのです。(今は20%)2033年には42%になると野村総研さんが発表していますから、甘い考えで賃貸を経営していますと『老後の年金』どころか『借金の返済』もできなくなります。初級の地主さんが失敗することは仕方のないことですが、できれば失敗を体験して成功に結びつけていただきたいものです。それができなければ中級コースには入れませんね。　さて『中級』のNo.33はNo.32の『所得通算』に続きましてNo.33『家業の財産』についてお話しします。中級の地主さんは初級の地主さん達の失敗を乗り越えて『家業の財産』を作る人達です。将来の42%空室時代でも私の『築年数別賃貸経営』のノウハウを使って満室経営をされることは間違いありませんね。それは心配していませんが、しかし代々の財産を増やすことは簡単ではありません。　やはり一番難しいのは日本の世界一厳しい『相続税』との戦いでしょうか。これに負けてしまうと半分の財産しか残せませんね。半分税金でとられると、これでは何のために一生懸命勉強して賃貸経営をしたのか意味がありません。　その対策は(1)まあ土地建物の固定資産税額と同等額の借入金があれば相続税はゼロですね。自分の財産と同等額の借金は必要だということです。無借金の財産家も、お亡くなり近くになれば財産と同等額の借金が必要になります。日本では仕方のないことです。　(2)家業の賃貸経営は会社経営にすべきです。私は今3つ目の個人の会社を作る準備をしていますが、法人税なら32%(地方税含む)がもうすぐ20%代になりますね。個人の所得税は55%で社会保険も税金ですから合計65%の税率です。やはり会社経営で家業としての賃貸経営はやるべきですね。　(3)会社にしておいて株式で相続するのが一番いい方法です。会社の利益を減価償却や借入金でコントロールして、株価を上げない対策をしておけば相続税を個人で払うよりずっと少なくできます。中級の地主さんは賃貸で収益を上げて毎年無税にするノウハウはご存知ですが、そろそろ相続税についてもお勉強願います。そうしないと家業としての財産を引き続くことはできませんね。