土地活用ドットコム土地活用ドットコム

7月23日(土)の『海外不動産セミナー』にたくさんご参加いただきましてありがとうございました。私も海外はいくつも投資して失敗したり成功したり…。サンフランシスコ、北京、上海、ロサンゼルス、ハワイ、オーストラリア、フィリピン、マレーシア、バンコク。全てやってみてやはり一番いいのは『アメリカ』ですね。これが私の結論です。　ということで私は今月は『テキサス』を買ってみました。その理由は(1)トヨタの全米の工場がダラス近くに2017年の秋に開業します。トヨタ社員だけで5,000人ですから、取引先も入れると全体で5万人ぐらいの工場団地ができるのでしょう。(2)どうもJR東日本が資本を出して2019年頃の開通で『新幹線』ができそうです。(3)そしてテキサスの人口は2000年が2,085万人。2010年には2,514万人です。21%も人口が増加していて、アパートマンションの空室も全くありません。不足しているようですね。日本の空室率が30%近い状況と真逆です。(4)そして表面利回りで『11%』キャップ利回り(全ての管理費を引いて)『6%』です。(5)今回の物件は約『2億1,000万円』自己資金40%で『8,400万円』5年借入れが『1億268万円』。金利『4%』。(6)どうして5年借入れかと言うと、5年たてば『転売』するからです。ですから借入金の元金返済はありません。金利だけ払うのですね。(7)まあ5年後に売る時は、毎年5%の値上がりとして、1.3倍の『2億7,000万円』ぐらいでしょうか。(8)この差額の利益の『6,000万円』は5年超ですから長期譲渡益税20%で『1,200万円』の税金です。(9)しかしアメリカでは『1031エクスチェンジ』という税制度がありますから、このレジデンスを2億7,000万円で売っても、次にこの金額以上の物件を180日以内に購入すれば『無税』となります。(10)ということはこれを繰り返せば、ずっと無税です。なかなか面白いですね。アメリカ人がどんどんお金持ちになるのがこれで良く分かります。(11)そしてこれが凄いのですが、この私の購入した物件は木造の築23年以上ですから『4年償却』となります。(12)土地建物比率は10%対90%。2億1,000万円の90%は『1億8,900万円』ですから4年で割ると、1年で『4,725万円』の償却(経費)が日本で認められますね。(13)ということは私の場合は個人の所得税と地方税を合わせて約50%の税金支払いですから、『4,725万円』の利益の税金支払いの約『2,360万円が節税』となるんですね。(14)4年間合計で『9,440万円』の節税が完了いたします。　はい、これがアメリカ不動産購入のメリットです。お分かりいただいたでしょうか。私は必要性があるので『1棟買い』をしましたが、私の地主のお客様達は『1室800万円』を3つで2,400万円とかを買われています。宜しければご紹介させていただきますのでご連絡ください。　しかし要注意点はいくつもあります。(1)絶対に信用できる現地の有資格者しか相手にしてはいけません。1年や2年の付き合いではダメですし、友人としてはいい人でも、仕事の実力のない人を使ってはいけません。(2)次にこれだけ『為替』が変動していますと、大変に危険です。79円から122円になって、99円になって今は106円でしょうか。為替で失敗すると全てのメリットが無くなってしまいますね。では何故私はやるのでしょうか…?それは『最悪の時』でも人や家族に迷惑をかけなければやればいいのです。　ということでテキサスはアメリカの最後のフロンティアです。私はそう思います。皆様も一度検討されてはいかがでしょうか。(image)