横須賀土地活用ドットコム

　今回の36ヶ月で『誰も言わないホントの話』は終了いたします。次回からは『100億円の財産をつくる方法』を12回シリーズでお話ししますので、よろしくお願いいたします。


　さて今回は36ヶ月目のシリーズ最終のNo.36です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話をさせていただきます。


　では初級のNo.36は、No.35の『リノベにお金を使わない』に続きましてNo.36『償却逆算価格』についてお話しします。

　なんで初級の地主さんは建物の償却年数から逆算して建築費を計算しないのでしょう。それぐらいの計算ができないようでは賃貸経営は大失敗というか退学ですね。

　それはどういう意味ですか…(?)と声が聞こえてきますのでお答えしますと、建物にはその建物の構造の種類によって耐応年数が違うのです。そこから国は建物の『減価償却年数』を決めています。(1)軽量鉄骨プレハブ(3m/m以下)19年(2)木造22年(3)中量鉄骨(4m/m以下)27年(4)重量鉄骨(4m/m以上)34年(5)鉄筋コンクリート47年。素人にも分かるように言うと、これらの構造の違いで賃貸住宅はこの年数しか使えませんよ、と国が決めているのです。

　だから同じ坪50万円で建てた200坪の建物が『1億円』だとして、(1)～(5)の償却年数で割ってみてください。すると(1)は1億円割る19年で『526万円』(1年相当分の建築費用)(2)は『454万円』(3)は『370万円』(4)は『294万円』(5)のコンクリートは『212万円』ですね。(1)のプレハブと(5)のコンクリートは2.5倍の価格差ですから、建物の耐応年数から考えればコンクリートが2.5倍の建物の価値があるということです。だから価格が同じならコンクリート建築が一番いいということだとまずご理解ください。

　次にしかしコンクリートは建築費が高いと一般的に言われていますから建てられない…。と考えているから初級の地主さんは困ったものです。プレハブや鉄骨のアパートが『坪60万円』ぐらいですが、私の建てるデザイナーズのコンクリートマンションは『坪40万円』で建つのです。建築価格が3分の2で耐応年数が2.5倍ですから、建物の価値は3.8倍(2.5倍÷66%=3.8倍)ですね。そもそもこんな基本的なことをちゃんと計算して、どっちが得かを知るべきですね。中級の地主さん達は全て分かっています。その証拠は、中級の地主さんはプレハブや鉄骨では建てていませんね。


　さて『中級』のNo.36はNo.35の『税金でリノベする』に続きましてNo.36『土地建物の6つの価格』についてお話しします。中級の地主さんはこの土地建物の『6つの価格』を全て分かってから賃貸の不動産投資をしないと失敗します。よく理解して損か得かを判断する基準にしてください。

　(1)公示価格(100%)(2)路線価(80%)(3)固定資産税価格(70%)(4)簿価(償却後の残存価格)(5)収益還元価格(利回り10%で1億円の収入なら10億円の価値がある)(6)実際の売買価格(売り主と買い主の都合で決まる)。

　(1)～(6)を十分に検討すれば投資で失敗することはありませんね。中級の地主さんは今でも十分に成功していますからこの(1)～(6)はすぐに分かります。まず(5)の収益性を見ましょう。良すぎても危ないですね。次に相手の(4)の簿価が分かれば交渉が有利です。あとまあ土地購入なら(3)の固税価格で買えれば大成功です。(2)の路線価で買えれば成功ですね。中級の地主さんは不動産のプロでないとやってゆけませんから十分ご注意ください。


　36回・3年間お読みいただきましてありがとうございました。また次回からのシリーズにご期待ください。