横須賀土地活用ドットコム

　今回は14ヶ月目のシリーズNo.(14)です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。



　では『初級』のNo.(14)は、(1)『3つの我欲を捨てる』(2)『経営の基本を知る』(3)『常識を疑う』(4)『比べて決める』(5)『1つは成功させる』(6)『正しい間取り』(7)『節税計算を知る』(8)『家賃は下げること』(9)『勝てる理念目的・勝てるスタート』(10)『空室はなぜできる』(11)『勝てるスタート』(12)『どっちが正しいか』No.(13)『相場家賃』に続きましてNo.(14)『負ける賃貸』についてお話しします。



　なんで初級の地主さんは最初から『負ける賃貸経営』を始めてしまうのでしょうか…?私には全く理解できませんね。少し考えて、正しい賃貸経営をしている人にちょっと聞けば分かることなのに、販売会社の『営業マン』や『支店長』に相談して決めるなんて、おかしいですね。だから失敗するのです。



　しかしまあ、土地活用の賃貸で成功している地主さんは非常に少ないのですから、成功している人に聞こうと思っても一般の地主さんは聞くことができませんね。私のセミナーに3回くらい参加されれば良く分かるのですが、負ける地主さんというものはそもそも勉強が嫌いですから、セミナーには出かけませんね。



　建築営業で回って訪問してくる営業マンが『先生』だと思ってしまえば、これはもう『負ける賃貸』しかできないことは当たり前だとお考えください。売る側と買う側はいつも『利益背反』ですから、どんないい話でも、おいしい話でも売る側が得をするのが当たり前で、買った方は損をするのです。



　私の考えは違います。お客様が『入居者』ですから、入居者が一番に得をして、『地主』も『販売会社』も損をすればいいのです。赤字では駄目ですが欲を抑えてぎりぎりでやる気持ちになれば賃貸経営では必ず成功できるのではないでしょうか。上級者の私はそう確信しています。



　さて『中級』のNo.(14)は
(1)『税理士を信用しない』
(2)『構造と建築費を知る』
(3)『減価償却完全マスター』
(4)『1日も早く無借金』
(5)『1つ覚えは止める』
(6)『変動か固定金利か』
(7)『海外不動産投資』
(8)『築年数別の空室対策』
(9)『空室は絶対にダメ』
(10)『他社比較』
(11)『サ高住』
(12)『土地を買う』
No.(13)『資金運用』に続きまして
No.(14)『勝つ賃貸』についてお話しします。



　初級の地主さんと違って、中級の地主さんは『勝つ賃貸経営』をよくご存知だと思います。



　9割の初級の地主さんが賃貸で失敗して負けていて、1割の中級の地主さんが賃貸で成功して勝っているのは何故かお分かりでしょうか…?中級の地主さんが何故勝てるのか、を一言で言えばそれは『初級の地主さん達が弱すぎるから』それだけのことですね。



　日本中にたくさんのアパート・マンションが1,840万戸(空室429万戸・空室率23.3%)も建設されています。そのほとんど9割が『営業マン』と『支店長』の甘い話に乗せられて賃貸を建てた『初級の地主さん』の負ける賃貸なのですから、私達上級と中級の地主さんは目をつぶって戦いをしても簡単に勝てますよ、というのが本音のお話です。
　それは簡単ですね。私達は初級の地主さんより
(1)良いものを
(2)安く建てて
(3)安い家賃で
(4)満室経営をしているのです。
(5)入居者を大切に大切にして
(6)節税に詳しくて(7)リフォームや
(8)リノベーションをして
(9)手取り収入を増やして
(10)相続税をゼロにして
(11)固都税を1/6にして
(12)現金収入を多くして
(13)年利8%～15%で資金運用して
(14)お金を貯めて
(15)代々の財産を増やしているのですね。



　残念ながら(1)～(15)は初級の地主さんには出来ませんね。宜しければ私のセミナーにご参加ください。お教えいたします。