リフォーム土地活用ドットコム

最近、地主様からの質問で多いのが!!土地活用相談^^その中でやはり、賃貸住宅かサービス付きか?と言うご相談。そこで「賃貸住宅VSサービス付き」の比較についてお話します。まず、設定条件　建設費が2億4,000万円だった場合。何室できるか?アパートは大手アパートメーカーさん、サ高住は地元建設会社様アパート　1LDK28戸　サ高住30戸(25m2)アパート収支家賃70,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円月額合計80,000円×28室=2,240,000円30年間一括借上げの為、運営代行保証料総収入の9%2,240,000円×9%201,600円(保証料)2,240,000円-201,600円=2,022,400円が地主様の満室時月額収入になります。サ高住収支20年間一括借上げサ高住30戸デイサービスなし。月額2,040,000円(借り上げ賃料)地主様の月額収入2,040,000円アパートの月額収入2,022,400円サ高住の月額収入2,040,000円サ高住の方が月額17,600円プラスになる。年間211,200円プラス。そして、月日は流れ5年後・・・・・アパートは入居率が低迷し、家賃交渉をされて家賃が値下げされた家賃63,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円になり月額73,000円に。そして、入居率80%・・・・・73,000円×22居室(80%)=1,716,000円ここから保証料9%を引いて月額収入1,561,560円新築時から比較すると月額460,840円のダウン年間5,530,080円のマイナスになります。一方サ高住はかわらず、月額収入2,040,000円のまま20年間一括借上げの為賃料変動なし。アパートと比較するとサ高住が478,440円(月額)のプラス年間では5,741,280円のプラスになります。アパートの場合5年目で新築時から比較し年間マイナス553万円なのに対してサ高住は年間574万円のプラス!!あなたはどちらを選びますか?アパートメーカー様の30年間一括借上げは借り上げる約束はしているが、30年間の借り上げ賃料の保証はしていません。だから入居が悪くなれば当然、家賃交渉をされます。それは、大手アパートメーカー様のサブリース部門はほとんどが「赤字」です。しかし、サ高住は20年間家賃は一定です。なので、家賃変動リスクはありません。※一部変動する借上げ会社はあります。なので、30年間一括借上げの賃貸経営は「空室リスク」があります。サ高住は「空室リスクゼロ」です。そして、全国の賃貸物件の空室率は年々上昇しています。少子高齢化の波はとまりません。どちらが賢い賃貸経営でしょうか?