松戸土地活用ドットコム

(image) 　今現在(2012年5月10日)の私の会社で管理・借上げの賃貸は高齢者住宅を別にしまして、約2000戸ですが、入居率は、99.1%です。大変にいいですね。築20年の物件多数や、シャープや東芝の撤退した松阪のひどい地域も含む成績ですから。おそらく日本一の入居率ではないでしょうか。　全国平均で約30%が空室ですから、お陰様で私共の会社は『奇跡的な入居率』を達成しています。それもすべて、入居者様のお陰ですね。ありがとうございます。　しかしここで、この『入居率の秘密』をお話しいたしますと、大きくは『3つ』です。　(1)は、入居率は賃貸マンションを建てる以前に決まってしまうのであって、建物が完成してからではありません。　また新築なら当社では、いつも100%入居ですが、築20年の物件も含めての、99.1%です。やはり古くなった物件でも何故入居率がいいのかも『同じ理由』で、その物件も建てる以前にその原因があると言うのが『私の秘密』です。　さて私の秘密とは、日本中で私しかやっていない『賃貸の秘密』がいくつもあるということです。それらはこれから毎回このコラムでお話しいたします。　今回はその『建てる以前の秘密』ですね。それは、賃貸マンションを建てたいという『地主さん』と、まず『ケンカ』することから始まります。これは本当のことです。　だいたい地主さんは賃貸マンションを『自分の欲』で建てますね。土地の固定資産税が高いから、賃貸を建てると税金が1/6ぐらいになります。また借金もするので地主さんの資産がマイナスになって、これで相続税が少なくなります。　田畑を継ぐ息子さんは会社に勤めてますから後継者がなくて耕作できません。当然ですよね。300坪の田でお米を作っても年間10万円では、トラクターや農薬を買うお金も出ません。　そして地主さん達は『現金収入』も少なくて、アパートやマンションをやって現金が欲しいのですね。　入居者の皆さんは地主さんを見てどう思いますか。なんかお金持ちみたいで、財産がたくさんあるのが地主さん。なんて考えてませんか。それは違います。農家はみんな貧乏なんです。非常に質素です。　私は千人以上の地主さんにお合いしましたが皆さん同じです。中には『こんな苦労をする土地なんか、親が残してくれなければ良かったのに・・・・。』と言われます。　本当ですね。100人は同じことを言われました。これが『地主さんの実態』です。ですから、地主さんは、(1)税金対策(2)後継者対策(3)現金収入。のために賃貸を建てるんだと言うことを、入居者の皆さんもご理解いただきたいと思います。　さてそれで『ケンカ』ですが、私は本当にやっちゃいます。もう地主さんも当然に気分が悪いですから、私をこわい顔でにらんでいますよね。それでも私は戦います。地主さんにケンカをふっかけるんですね。それはどんなケンカかと言うと・・・・。『あなたの3つの欲で建てないで下さい。』『そんな欲深いことを言ってると必ず失敗しますよ。』『そもそも、あなたの考え方は間違っています。』『うちではそんな考えで賃貸を建てていただく訳にはいきません。』『お断りします。』まあこんな感じですね。そして私は青年の主張をするのです。『あなたのお客様は入居者様です。』『入居者第一で建てて下さい。』『自分の欲は捨てて下さい。』それが正しい『賃貸経営』なんですよ。分かりますか。是非、自分の欲を捨てて入居者様のためを第一に考えて建ててくださいと頼みます。『入居者が住みやすく』『家賃も安くして下さい。』『そして入居者を喜ばせて下さい。』『そしてずっと満室にして下さい。』『そうすれば自然に〝3つの欲〟も、ついでにその後にひっついて来ますから。』『賃貸は成功』ですよねと何百回もケンカしましたね。なかなか地主さんは頑固ですし、欲も深いですから私の話しを聞きません。しかし3件に1件はご理解していただいて、『そうか、君の言う事は正しい!』と言っていただいた地主さんが私のところで賃貸マンションを建てていただくことになるのですが・・・・。　3件に1件は、ケンカの意見の違うままお別れですね。その地主さんはどうしても『入居者第一』を分かっていただけません。これが私の『建てる以前の秘密の話し』ですね。　また3件に1件のあと1件は、他社のハウスメーカーさんでお建てになります。私の話しは理解するのですが、やはり高い建築費で、高い家賃になってしまっても、一流メーカーの『プレハブ』や『鉄骨』や『木造アパート』が好きなんですね。　私は嫌いですし、私は入居者のためにはコンクリートしか作りませんから(一戸建て賃貸は木造でも作りますが)、そう言う地主さんは大手のアパート会社で建てればいいのです。　まあくやしまぎれに申し上げれば、それらの大手のアパートの空室率はものすごく多いですね。私のところが99.1%なのに入居率80%、70%です。ひどい所はこれも大手ですが50%も空室があります。当然ですね。　入居者は賢いですから良く分かっていますね。家賃が同じならプレハブよりコンクリートです。あたりまえの話しが地主さんに分かっていただけないのは残念ですが仕方ありません。　さて、入居率の秘密の第(2)です。私の会社は設計と建設工事の専門会社ですが、大げさに言いますと、『日本一安く建築』します。安かろう悪かろうではなく、高級コンクリートマンションを安く造ります。　そして地主さんに、お願いするのですが、安く建てますから、「安い家賃」にしてください。とお願いして実際に家賃を下げていただきます。それが入居率99・1%の第(2)の秘密ですね。　入居者の皆さんは、アパートマンションの建築費には、興味はありませんか?それはマズイですね。高い建築費をかければ、家賃は高くなります。皆さんにとっても一番問題ですね。　次にコンクリートは建築費が高くて、プレハブの軽量鉄骨や、ALCの重量鉄骨や、木造アパートは建築費が安そうに見えますね。それが違います。私の造るコンクリートマンションは四日市で坪33万円、名古屋でも39万円ですね。しかし大手ハウスメーカーのプレハブやALCや木造は、坪50万円、60万円するのです。　どうしても全国展開の上場企業さんは、テレビ宣伝や大型工場や本社ビルや高額なエリートの給料で人件費もかかりますから、安くはできません。ですから家賃もそれなりに高くなります。私のコンクリートマンションより家賃が高いですね。　入居者の皆さんは、広さと家賃が同じなら、コンクリートとプレハブ・木造なら、どちらに住みますか。当然に防音や断熱や地震に強いコンクリートマンションですよね。簡単に分かるお話です。　はいそれが99.1%の入居率となっている、あまり大きな声では言えない『マル秘のお話』です。ちょっと業界では言ってはいけない事まで言ってしまいましたが、入居者様にもこの2つのマル秘を知っていただいて、地主さんのお気持ちや、私共の建築の値段を下げる企業努力もご理解していただければ幸いです。