金沢土地活用ドットコム

(image) さて、今回はお金の話しが中心ですね。しかし100万円や1000万円ではありません。3億円、5億円の建設費用のお話しですから、真剣にお聞きください。　いやー、うちはお金を使わないで、地主さんに建ててもらって、それを借りるんだから関係ないよ。と言われるあなた。あなたは倒産です。これから厳しい大競争に突っ込んで行く『サ高住』をやるのに、地主さんを儲けさせて、建設屋さんを儲けさせて、一括借り上げの不動産屋さんを儲けさせて、あなたはその『高い家賃』でサ高住を経営して、将来も上手く行くと、本当に考えているのなら、まあ確実に『倒産』ですね。間違いはありません。　それぐらいサ高住は今後は大変に競争が激しい事業経営となります。今年も1月から6月のたった6ヶ月間で、サ高住の補助金申請が1400件出ています。年間では2500棟のサ高住が申し込まれて、それが来年と再来年にオープンします。1棟30戸として7.5万戸、1棟50戸なら12.5万戸ですね。たった一年間でこれだけのサ高住が日本中に完成すると、まあ半分はまた倒産ですね。　またと申し上げたのは、5年前からの『高専賃』がそうだったと言うことです。大阪方面で4000戸建てた業者さんは、東京の大きなフェアーでもセミナー講師をしていましたが、ほとんど倒産ですね。姿も見なくなりました。　ナラワの社長も倒産しました。その当時は日本一でしたね。ナラワの指導をしていたコンサルタントの大先生も、一億円以上のお金を失くして会社経営は赤字の連続です。その先生はセミナーをいつも日本中でやっていましたが、さすがにこの頃はセミナーにはあまり出ませんね。当然です。自分が大失敗しているのに、人に推すめたり、教えたりはできません。　業界第一位の会社もたった2年で15億円の赤字が決算書で公開されていますから、皆さんも是非に見られれば『サ高住』の厳しさがお分かりになるはずです。人の事は言えません。私も一時、業界第一位でしたが、3年で11億円のお金を失くしたのですから、以前の高専賃は本当に恐いビジネスでした。今回、サ高住と名前を替えて出ています・・・。が内容は全く同じです。　皆さんは、10%の補助金と3つの減税に釣られて、サ高住は儲かる。と考えて、『欲』でサ高住を経営しようと思っていると私は思いますが、またみんな倒産ですね。間違いありません。なんで日本人はみんながいいと言うと、我先にブームに乗るのでしょうか。不思議です。　本来の商売、事業は『人のやらないことをする』『人の行く裏に道あり、花の道』でしたかね。わたしは株をやらないので忘れましたが、いい言葉がありますよね。それなのに猫もしゃくしも『サ高住』です。皆さんは本当に『サ高住の恐い事業』を知っているのでしょうか。　まあ知りませんね。皆んながいいと言うし、国も補助金まで付けてすすめているから間違いない。なんて全く可笑しいお話しです。『赤信号、みんなで渡れば恐くない』ですかねー。なんで『青信号、みんなで渡れば、赤信号』なのに、どうして皆さんは、お手てつないで渡ろうとするのでしょうか。私には全くわかりません、理解できません。ボーリング場もブームの時にやった人は、みんな倒産しましたよ。と私は申し上げたいわけです。『じゃ、お前はどうしてやっているんだ』なんて声が聞こえてきましたからお答えします。私のサ高住経営は、ブームだからやっているのではありません。5年前からの高專賃のもうひとつ前の8年前からの、高齢者を保護する『終身建物賃貸借事業』としてやり始めました。全国でも3番目だったと聞いています。　その後法律で決まった高齢者円滑入居住宅の『高専賃』となり、早くからやっていましたから、高専賃としては2年間以上、全国一位の入居戸数だったと言うことです。その後、大手の上場企業さんが、一千戸二千戸を建設して、15億の赤字を2年間出して頑張りましたから、今の『サ高住』では全国6位か7位の総戸数ではないでしょうか、今もたくさん建設していますから、まあ5位ぐらいには入れると思います。　順位は一つの実績ですが、どうでもいい事ですね。しかし分かっていただきたいのは『ブーム』でやっているのではなく私は『パイオニア』だと言う事です。私の商売の鉄則は、『人のやらない事をする。』『人の出来ない事をする。』ですから、青信号を手をつないで皆で渡る様なことは死んでもしないと言うのが、経営信条となっております。　しかし誤解なさらない様にお願いします。私が言いたい事は、サ高住は是非やっていただいていいんです。しかしブームに流されて倒産しないでください。補助金に釣られて『甘い経営』はしないで下さい。と申し上げたいのです。100コの失敗をして、死ぬ程の苦しみをして11億円のお金を捨てた私のサ高住の体験を、出来れば勉強していただいて、そしてサ高住を大成功させていただきたいのです。　ほとんどの会社が今回のこのブームのサ高住で失敗するでしょう。しかし私の知り合いの中に失敗をする会社があっては申し訳ないと考えてこの文章を書いております。　さて前置きばかりで、本題になかなか入れません。　それ程今回のテーマは大きいのです。当然です。建てて運営する会社も借りて運営する会社も、すべて倒産の第一の原因はこの3億円5億円の建設を含む多額の事業費用にあります。　そしてそれに見合う売上と利益が取れないから会社は倒産するのですから、この第(4)のテーマがサ高住経営の『キモ』となるのです。　しかしほとんどの会社さんが、そんな大事なことをほとんど分かっていないのが現実で現状です。それは仕方がありません。基本的にサ高住は、介護会社さんや医療法人さんがされるのが大半ですね。皆さんが建設費用の事や、設計や設備の基本的なことが全く分からなくて当然ですね。しかしクリニック経営や、訪問介護や包括請求の目をつぶっていても儲かる介護付有老とはサ高住は全く違うと言うことをご存じないのです。　分かり易く一言でいえば『サ高住はアパマンです』。それは施設でもクリニックでもなく、住宅だということ。そしてそれは借家住宅であって、高齢者が入居していただくアパート、マンションです。そこにサービスが付くとか付かないとかの話があるだけで、アパマンの経営を知らないから皆さんが失敗すると言うことです。　そのアパマン経営では、『家賃』と『事業資金』と『利回り』と『建物の価値』と『設計デザイン』と『設備仕様』が分からないと失敗するのです。　建設は安ければいいと考えているサ高住経営者も失敗です。自分の望む入居者を入れたいのなら、良いものを作らないとこれも完全に失敗ですね。『安物買いの銭失い』となって、そんなアパマンは日本全国で40%の空室率に泣いています。詳しいお話は次回に続きます。