金沢土地活用ドットコム

低価格型サ高住の落とし穴・・・例えば、18m220戸　デイ16人定員併設建設費1億6,000万円　土地オーナー様の建てがし20年一括借り上げ土地オーナー様の表面利回り10%一括借り上げ賃料月額135万円修繕は構造躯体のみオーナー様、それ以外は借り上げ事業者(運営会社)入居者様からは月額　家賃45,000円　共益費9,000円　状態把握・生活相談18,000円食費43,000円　合計　月額115,000円だとする。18m2の共有型なので、入居者様の水道光熱費は運営会社負担。入居者様から頂く家賃45,000円×20戸=90万円あれ・・・土地オーナー様への借り上げ賃料135万円なので、45万円の不足・・・デイの賃料として、45万円を支払う。これで135万円この収支からすると、家賃のみで借り上げ賃料が支払えない。しかも・・・満室で。共益費9,000円×20戸=18万円これでは、共有部分を入れて、水道光熱費で0円になってしまう・・・では?エレベーターの保守や消防設備点検費はどこから捻出するのか?そのほかの修繕費は?事業の売上からとなる。ここまで見ると『えっ?なんでやるの?』となるかも知れませんが。デイサービスの売り上げがある。定員16人で日曜日だけ休みそうすると稼働日26日平均介護度2だとして、送迎減算をして、1日の定員16人1ヶ月で289万の売上となる。人件費比率が50%だとして、144万円残るここからデイ賃料45万円を引いて99万約100万円残る事になる。ここまで見て頂いて気づいたでしょうか?この事業はデイサービスの売り上げがなければ『成立』しないという事を。次期改正でデイの報酬5%ダウン同一建物減算15%と仮になったら・・・単純に考えて毎月約58万円の『売上ダウン』となる。なんと利益とすると今までは約100万だったのが、約42万円となる。これは、入居率100%の話。もし、空室が出たら・・・・そうです。いつ事業継続不可能になるか?わからない。それが『制度リスク』なんです。だから、『介護保険』に依存せず、サ高住は賃貸と考え、賃料収入を得なければ『ダメ』と言う事・・・・もうすでに・・・私の所には、入居率の低迷で事業継続が厳しいと言う相談が多数寄せられております。輪をかけて、『減算』・・・怖いですね。制度リスクに左右されない。介護保険に依存しない。それが、コンセプト型サ高住です。まずは『高齢者住宅経営研究所』で検索!!