金沢土地活用ドットコム

サ高住の運営リスクについてお話します。常日頃私が提唱しているのは、全事業部門黒字。黒字幅は低くても良いから絶対に「黒字」ひとつでも「赤字」の部門が出るなら、事業計画の組み直し。あくまでも「介護報酬」に依存するな!!と言う考え方。なぜ依存しては行けないのか?そこには「制度リスク」が付きまとうから。介護報酬がマイナス改定になる、介護保険法が改正される。打撃を食らうのが「介護報酬」なので、依存してはならない。第二第三の収益を確保しなければならない。でも・・・残念な事にほとんどの運営会社は事業全体で採算が合えば良いと考えています。医療法人は59.4%が事業全体で採算が合えば良い。介護事業者は64.4%が事業全体で採算が合えば良いと考えています。(image) 今、サ高住が満室になるまでにおよそ1年半と言われています。弊社プロデュースはオープン前に満室を実現しますが!!通常のサ高住は1年半そんな状況の中、肝心な事業計画さえ、全体で採算が合えば良いなんて考えていたら、かなりマズイです。そもそも、採算分岐は?想定介護度は?入居ターゲットは?他のサ高住との差別化は?一般的に一括借上げで多いのが、住宅部門・・・入居率80%で採算ギリギリ、80%を割り込んだら「赤字」食事部門・・・黒字サービス部門・・・満室想定でも「赤字」介護部門・・・大きく「黒字」トータル・・・「黒字」　単月利益率満室想定20%と言う所がほとんどではないでしょうか?介護部門の売り上げに頼り切っている。だからサ高住=施設と言う発想になる。毎月の借り上げ賃料は100万円～150万円この賃料を本当に、20年間払い続けられるとお考えですか?仮に、制度改正が行われ、入居者に対する介護保険利用率を70%以下に抑えろ70%超に対しては、全て自社サービスの場合は「減算」なんてなったら・・・また、サ高住に対する「減算」なんてなったらどうなりますか?そこに「リスク」が潜んでいます。もし、入居率も思いのほか上がらずに、減算になったら・・・20年持ちますか?3年で破たんしたら・・・直ぐに次の借り上げ会社が現れると思いますか?答えはNOなぜか?部門別で黒字になるモデルでは最初からないので、そこで、改正が入り、すでに満室でも「儲からない」物件だからです。ここには、制度リスクと一括借り上げのリスクが存在します。なんとなく、サ高住は時流だから良いか!!一括借り上げだから安心だぁ～なんで「夢」みたいに考えて始めるなら「失敗」しないうちに止めた方が良いですよ。大きなリスクを抱える事になります。土地活用ドットコムで事例をいくつか書いてあります。大久保悦次で検索して、実際にあった相談事例も見てみて下さい。失敗するリスクを限りなく軽減したい。絶対に成功したいとお考えでしたら是非、ご相談・ご依頼下さい。詳しくはwww.hwc-zoo.org高齢者住宅経営研究所で検索。