石川土地活用ドットコム

昨日、ＳＧ阪神いきかた研究会を開催しました。

テーマは、「賃借人の死亡と残置物の処理に関するモデル条項」。
講師は、帆風法律事務所の佐藤啓介弁護士です。

昔々の賃貸借契約には、保証人がいないことが多いですよね。

この入居者がお亡くなりになった場合、家主のニーズは、
早く明け渡してもらって次の人に部屋を貸したい。

でも･･･
　①借主が亡くなる＝契約が消滅するわけではない
　②中の物品→勝手に捨てていいわけではない
　③身寄りがない＝「誰も相続しない」わけではない

要は、保証人や親族等の連絡先がわからなければ、
相続人を追跡して、賃貸借契約を解除してもらう必要があるわけです。

でも、今まで没交渉だったから、相続放棄されることが多いんですね。

皆様もご存じの通り、相続放棄は、
「相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内」。

同居の親族なら、知ったとき＝死亡日なんでしょうけど、
疎遠になっている子なら、家主が追跡をして、連絡した日。

この子が3ヶ月後に放棄した場合は、
第二順位の父母や祖父母に連絡して、これが「知ったとき」。

父母が3ヶ月後に放棄した場合は、
第三順位の兄弟姉妹に連絡して、同じくこれが「知ったとき」。

兄弟姉妹も3ヶ月後に放棄した場合、
ようやく相続人不存在が確定するわけです。

ここまで、子が判明してからMax9ヶ月！
おまけにここから、相続財産清算人申立てがスタート･･･＿|￣|○

家主のニーズは何でしたっけ？
早く明け渡してもらって次の人に部屋を貸したい。

こんな長期塩漬けのリスクを抱えるくらいなら、
家主が高齢者の入居を拒否するのも理解できますよね。

そこで、単身高齢者の居住の安定確保を図るため、国交省が令和3年に、
「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。

要は、保証人がいない単身高齢者向けの、
賃貸借契約解除や残置物処理などの死後事務委任契約案です。
→残置物の処理等に関するモデル契約条項の活用ガイドブック

家主がこのモデル条項を取り入れるメリットは、
・契約窓口がわかる　→　相続人調査が不要に
・明渡しまでの期間が短縮される
・賃貸借契約の間口が広がる（＝高齢者にも貸せる！）

受任者に想定されているのは、推定相続人、居住支援法人、管理会社など。
居住支援法人や管理会社にとっても新しいビジネスになりますね。

いい制度なのに、あまり知られていないですよね。
先んずれば人を制すですね。


土地家屋調査士　大阪　和田清人