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(image) 住宅型有料老人ホームの逆襲が始まった!!低価格サ高住VS低価格住宅型の熾烈な価格競争が幕開けする。(image) 今の、低価格型サ高住は月額家賃・食費・サービス費込みで10万円前後で展開している。しかし・・・本当の困っている要介護高齢者は「国民年金のみ世帯」国民年金のみでは、10万円は高すぎる。そこで、低価格住宅型有料老人ホームは、月額4万円～7万円台で攻めてきた。もちろん、家賃食費込の金額。サ高住も住宅型も狙っているのは「要介護高齢者」低価格で入り易さを武器にしている。受けられるサービス内容も、介護保険の1割負担も同じ。同じだとすれば・・・高いより安い方が良いに決まっている。唯一の違いは「居室面積」サ高住は18m2(一部自治体で例外あり)住宅型は13m2その違いだけ!!共に重度高齢者まで受け入れる体制を整えている所もある。(image) 要介護状態になり、ひとりでトイレに行けなくなった時に、施設への入所を決意する人が多いと言われている。特別養護老人ホームは安くて、最期まで看てもらえるから人気がある。その安くてと言うのは一般的には「4人部屋の多床室」を指す。では、要介護3で特養の多床室が月額6万円だとしたら、そして、低価格住宅型が月額1割負担込みで7万円だとしたら・・・どちらが良いか?特養は多床室4人部屋、一方の住宅型は13m2の個室そして、特養は3対1の人員基準、そこで、手厚い介護は可能か?でも、住宅型は在宅。介護サービスは訪問介護やデイサービスの併設。当然、訪問介護は1対1が基本。どっちが手厚い介護か?どちらも24時間だれか必ずいる。医療との連携がある。特養は数百人単位、でも住宅型は多くて30人前後しかも・・・1万円しか変わらないとしたらどうしますか?(image) そして、特養も入所基準の厳格化にいより要介護3以上(一部例外あり)とするなら、低価格サ高住は全く「安くない」と言う事になり、低価格サ高住に入居していても、近所に低価格住宅型が誕生!!低価格サ高住は月12万円、低価格住宅型は月6万円なんと低価格サ高住の半額で暮らせるんです。そう、引っ越しが起きます。では、今でも入居が思うように進まないのに、退去されたら・・・採算分岐を割り込む空室が続いたら・・・(image) 当然、対抗策として、金額を下げざる得ない。そうです「価格競争の勃発」です。そうなったら、嫌でも地主さん(家主さん)に借り上げ賃料の交渉をしなくてはならない。当初月額100万円での契約が70万円になる可能性は十分にあります。その価格戦争には当然勝者がいれば敗者がいます。万が一、一括借り上げの運営会社がその「敗者」になってしまったら・・・どうなりますか?そうです「倒産」・・・次にそんな価格競争激戦時代に、同じ賃料で借り上げてくれる良心的な会社はあると思いますか?あるわけないです。それが、一括借り上げの恐怖なんです。(image) これからの土地活用は「コンセプト型サ高住」で入居者に選ばれるものでなければ持続可能ではありません。当然、価値の創造です。差別化を図り、狙い通りのターゲット!!自分の親を入居させたいか?自分が入居したいか?脱介護・脱施設住まいとケアの分離なんです。間違いなく選ればれ、成功するそれが、「コンセプト型サ高住」なんです。賃貸経営にはリスクは付き物です。しかし、そのリスクを許容の範囲で最小限にして、成功へと導く。コンセプト型サ高住のプロデュースから管理までトータルにサポート!!煩わしさは一切ありません。これからの土地活用の新しい形!!コンセプト型サ高住のご依頼・ご相談はお気軽に!!まずは、「高齢者住宅経営研究所」で検索!!www.hwc-zoo.org★4月3日東京セミナー・4月15日大阪セミナー受講者募集中★詳しくは高齢者住宅経営研究所で検索下さい。★平成26年度サ高住補助金相談会開催中★