姫路土地活用ドットコム

サ高住は「成長産業なんですよね」からの相談・・・確かに、成長産業ですが・・・「実はオープン1年で全30室まだ6室しか入居者がいません。地主さんに建貸してもらい、20年の一括借り上げです。借上げ賃料は月額100万円、オープン6ヶ月のフリーレントだったんですが、入居状況が厳しいので、お願いしてあと半年、金利負担のみで変更してもらいましたそれも来月で終了して、月額100万円の賃料を支払わないと行けません。正直、入居者が6人でほぼ軽度者なので、当初、建設会社さんから言われていた事業収支は夢物語です。このままでは、賃料支払が出来ません。今、金融機関に融資の打診をしていますが・・・お先真っ暗です。正直、建設会社さんの提案は良すぎると思ったんですが、大丈夫です。皆さんそうですからと言われ、信じたのが失敗・・・」(image) 直ぐに、当初の事業計画を確認、平均介護度2.8で設定。介護保険利用率90%。あらら・・・再度マーケティングを実施。うーん・・・かなり厳しい。確かに65歳以上人口はいるが、肝心な85歳以上人口は少ない。その上、競合が多い。設定している家賃・サービス費・食費合わせた月額費用も10万円ちょっとだが、競合も同じ金額帯なので、インパクトがない。サービスを見ても、他と変わりがない。はっきり言って「売りがない」そもそも、このエリアで平均介護度2.8は至難の業。月額の地主様への支払い賃料を考えると軽度で満室にしても採算が合わない。事業計画自体に疑問を感じる。現在、サ高住の隣町でデイをやっているので、そのデイの稼働率は平均60%車で10分ぐらいなので、まずは、デイの統廃合をして、選択と集中で全ての事業の組み立て直しを提案。まずは、賃料が払える体制にしなければ、地主さんも共倒れをしてしまう。それだけは絶対に避けなければならない。そんな相談がありました。その事業計画は本当に大丈夫なのか?第三者のプロに診断をしてもらった方が皆さんも良いですよ。事業診断・マーケティングのみのご相談もお気軽に!!www.hwc-zoo.org高齢者住宅経営研究所で検索!!(image)