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サービス付き高齢者向け住宅【相談事例】最近の傾向最近のメールでの相談事例をいくつかご紹介します♪♪運営会社について(設計会社・地主さん)この手のご相談は地主さんから8割、設計会社さんから2割ぐらいですか!!たまに、同業からの相談もありますが(笑)地方部では特に、一括借り上げをしてくれる運営会社さんが少なくなっている。地方でも県庁所在地はわりと早く決まるが、それ以外の地域だと皆さん慎重になっていてなかなか決まらない。(設計会社さま)地方でサ高住を計画していますが、建設会社さんから、運営会社がなかなか決まらず苦戦していると言われていて、計画が前に進まない。希望しているのは一括借り上げです。(地主さん)この手の内容の相談が非常に多いです。■なぜ決まらなくなってきているか■そもそも借り上げは中小の介護会社には負担とリスクもデカい。だから、慎重に検討せざるを得ない。周りのサ高住を運営している会社の話を聞くと、なかなか入居者が集まらず苦戦している話をよく聞く。等の理由が多いようです。例えば、30戸のサ高住で借り上げを1戸あたり4万円と設定した場合、4万円×30戸=120万円にもなります。この120万円を介護会社さんは地主さんに当然、入居者がいてもいなくても毎月、きっちりと支払っていかなければなりません。地主さんと協議して、免責期間をオープンから3ヶ月とした場合、オープンから3ヶ月間は借上げ家賃の支払いは発生しませんが、4ヶ月目から毎月120万円を支払わないと行けません。通常のサ高住は30戸規模であれば、満室になるまでの期間がオープンから8ヶ月ぐらいとなると、借り上げ賃料支払だけで600万円からの持ち出しが発生するリスクがあります。なので、借り上げる方も当然慎重です。弊社の提唱するコンセプト型サ高住は「一括借り上げ」と言う考えはありませんので、苦労しませんが・・・そして、地主さんからの相談では仕方ありませんが、設計会社さんからの相談では、運営会社を探して欲しいと言われます。もちろん、地主さんからも・・・問題はそこではなく、次です!!では、市場調査報告書と運営会社用の事業計画書を送って下さいと依頼すると、なんと「えっ・・・ありません」とおいおい、じゃぁどうやって提案するんだ!!っていうか?市場調査無しで地主さんに提案しているのか?と思います。話が長くなりましたが、以前はサ高住の物件件数も少なかったので、満室もしくは採算分岐までオープン3ヶ月が平均でした、それが、6ヶ月となり、いまでは8ヶ月ぐらいではないでしょうか?そして、地方では、それだけではなく、物件数が増えたので、介護人材の確保が難しくなってきているのも問題です。やりたいけど、人材が集まらないと言う相談も介護会社さんからあります。その問題もコンセプト型ならクリアできます^^これからは、サ高住を建設したいけど、運営会社が見つからない・・・と言うのも発生して来るでしょう!!(image) 弊社では、運営会社のマッチングや誘致等は行っておりませんが、運営会社さんを探す強い味方がおります。★運営会社の誘致・開拓・紹介は一般社団法人日本アクティブシニア協会コンサルティング事業部が行います★もちろん、日本全国対応可ご依頼・ご相談はお気軽に!!http://www.nihon-asa.org/　一般社団法人　日本アクティブシニア協会〒101-0033　東京都千代田区神田岩本町1番地1岩本町ビル3F■アクティブシニア相談室　武蔵浦和〒336-0021 埼玉県さいたま市南区別所5-10-5　メゾン別所1-101TEL. 048-615-0133 / FAX. 048-615-6781担当:かやはら　までお気軽に!!コンセプト型サ高住!!サ高住プロデュースはwww.hwc-zoo.org　または「高齢者住宅経営研究所」で検索下さい。■告知■10月11日　東京ビックサイトで開催される「不動産ソリューションフェア2013」で16時40分よりH会場にて講演を行います。是非、ご来場下さい。(image)