福井土地活用ドットコム

(image) 一般世帯数の減少・・・・人口減少・・・相続税増税。高齢者単身世帯数増加・高齢者夫婦のみ世帯数増加補助金・・・では、今後の土地活用として、魅力的に思えるのが「サ高住」ですよね。しかし・・・あえて言います「一括借り上げ」を望むなら「サ高住」はやるべきではない。世間では、アパートの一括借り上げは、「30年一括借り上げシステム」により、修繕費負担なし・原状回復費用負担なし・安心の管理システム等があると言っても、10年で家賃査定や5年毎の家賃査定・・・・入居状況によって、その後「借り上げ賃料変動リスク」があるので、良く考えたら不安・・・でも、サ高住は「20年・30年一括借り上げ」の場合、運営会社が借り上げてくれて、アパートの一括借り上げとほぼ同じサービスでしかも、家賃査定がないのが多い。また、ハウスメーカーさんが25年一括借り上げをして、優良な介護会社さんに転貸するスキームを打ち出している所もあります。アパートの一括借り上げより、安心で将来性もある。なんて言っても「毎月同じ賃料が入ってくるので安定経営が出来る」なので、「一括借り上げを希望する」と言う地主さんが多いですね。でも・・・・本当に安心なんでしょうか?そもそも、今の高齢者と今後の高齢者(団塊の世代)の方は考え方やライフスタイルが違います。借上げを望むとどうしても、サ高住=介護サ高住=介護施設の代替となりがちになります。実際に今、登録が増加しているのは18m2の共有タイプが主流です。何故か?戸数を多く取る為、結果、地主さんの収支はよくなり、借りる介護会社も介護報酬アップが期待できるからです。でも、考えて下さい。今の賃貸住宅で飽和状態なのは?そうです。学生や単身世帯向けに供給した「ワンルーム」ですよね。これをサ高住で例えると、「18m2タイプ」になります。万が一、予測通りに要介護者の方が増えなかった場合、どうなりますか?「介護依存型の18m2タイプのサ高住」が溢れはじめます。そうすると、どうなるか?今でも低価格路線が多いのに拍車をかけて、価格競争になる可能性が高い。すると、約束していた「借り上げ賃料」を支払えず、「減額」交渉をされる可能性があります。そして、団塊の世代の方は「元気」です。現在の80歳90歳と比べると、比べ物にならないぐらい「元気」ですよね。今の80歳90歳の方がお亡くなりになり、団塊の世代の方が入居すると思いきや、元気なので、18m2や介護依存モデルを敬遠され、入居しなかったら・・・リスクがありませんか?私はサ高住は「保険外ビジネス」と捉えるべきだと考えています。そして、地主さんもこう言う方を対象にして、こう言う住宅があれば良いなぁ～と思っても「借り上げ」だと実現しません。当然、借り上げてもらうので、手残り収支も下がります。当たり前ですが、借り上げる方もリスクがあるので、特にハウスメーカーさんや管理会社さんが借り上げて、運営会社さんに転貸する場合、「利益」が乗ります。それでも、「安心」を求めたいとお考えなら「賃貸経営」はやらない方が良い。「経営」にリスクは付き物だし、リスクがとれないのであれば「経営」ではありません。全住宅の空室率は13.1%　(7,459,110(全空家)/57,119,170(全住宅))賃貸住宅の空室率は18.9%　(4,141,050(賃貸住宅空家)/21,919,410(借家))です。しかし、若い賃貸経営者は2,000万円とかで空室だらけのアパートを購入して、リフォームして利回り20%で回している方も沢山います。それは、リスクを恐れず「賃貸経営」と捉えているからです。私も、過去に、1棟売りのアパートやマンションのオーナーチェンジの不動産コンサルをしていた経験があります。不動産投資家さんは、借り上げを求めず、リスクを恐れません。今は、良いかもしれませんが、5年先、10年先で考えたら・・・・一括借り上げでサ高住を計画するには「リスク」がありすぎると考えています。ご相談はお気軽に!!